Воскресенье, 19.11.2017
Вход на сайт

Мы в социальных сетях:Facebook_logo FacebookVKontakte_logoВКонтакте
Поделиться ссылкой:

Управление недвижимостью в Германии

managementОдним из основных направлений деятельности нашей компании является предоставление клиентам полного спектра услуг по управлению недвижимостью по всей Германии: доходными домами, квартирами и коммерческими помещениями.

Для нас Вы не один из многих. Мы управляем Вашей недвижимостью с учетом  ее индивидуальных особенностей и Ваших персональных требований. Опираясь на профессиональные знания и опыт, мы обеспечиваем эффективное и оптимальное использование объекта. Ваши преимущества при передаче  недвижимости в наши руки:

  • мы берем на себя всю канцелярщину;
  • мы обладаем необходимой компетенцией и опытом;
  • мы заботимся о налаживании персонального контакта с вашими арендаторами;
  • мы контролируем состояние и использование объекта жильцами, заботясь о многолетней сохранности его стоимости;
  • мы постоянно повышаем свою квалификацию в правовых вопросах, касающихся недвижимости;
  • у нас есть страховка для покрытия возможного имущественного ущерба;
  • мы оптимизируем расходы по эксплуатации недвижимости;
  • мы отслеживаем возможности и предпринимаем действия для повышения  арендной платы;
  • избежание или минимизация пустующих площадей;
  • вы экономите время, деньги и нервы;
  • вы можете быть уверены, что в отношении вашей недвижимости предпринимается все необходимое, вовремя и правильно.

Перечень услуг по управлению недвижимым имуществом зависит как от индивидуальных потребностей собственника, так и от вида недвижимого имущества, передаваемого в управление.

Цены на услуги по управлению недвижимостью  в Германии

В рамках управления недвижимостью мы предлагаем следующие группы услуг:

Управление доходной недвижимостью в Германии как целого строения в единоличной собственности (Mietverwaltung Gebäude)

managementВ случае если заказчик является собственником строения целиком, то он вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию, осуществляющую контроль за поступлением арендной платы и за эксплуатацией здания, включая заключение договоров с ресурсообеспечивающими и коммунальными предприятиями, договоров обязательного страхования и др. Собственник строения вправе самостоятельно принимать решения о смене управляющей компании, выбирая из наиболее подходящих условий и тарифов.

Перечень наших услуг по управлению доходными домами включает, кроме прочего, следующие:

Общее управление:

  • представление интересов собственника по всем вопросам, связанным с объектом управления;
  • извещение собственника о важных событиях, связанных с объектом управления (в т.ч. касательно изменений действующего законодательства в области аренды, изменения ситуации на региональном рынке недвижимости);
  • закрепление  за объектом курирующего менеджера;
  • ведение корреспонденции и решение проблем с арендаторами;
  • сдача помещений в аренду, расторжение, продление договоров аренды, а также, по желанию, проверка платежеспособности новых арендаторов;
  • проведение работ при смене арендаторов жилых и коммерческих помещений (приемка-передача помещения с составлением протокола, поиск новых арендаторов, заключение договоров аренды);
  • проведение предупредительных мероприятий в случае задержки оплаты аренды, при необходимости и согласованию с собственником - привлечение адвоката и организация судебного производства;
  • извещение собственника о возможности или необходимости изменения арендной платы, а также, по согласованию с собственником, проведение необходимых мероприятий по ее повышению;
  • составление внутреннего распорядка по строению (Hausordnung) и организация его исполнения;
  • оборудование доски объявлений;
  • заключение договоров и контроль выполнения работ по уборке участка, общественных помещений, уходу за зелеными насаждениями, уборкой снега (Hausmeister);
  • привлечение, по согласованию с собственником, сторонних специалистов (адвокатов, инженеров и пр.).

Коммерческое управление (учет и делопроизводство):

  • ведение финансового учета по объекту;
  • учет движения денежных средств (поступление арендной платы, обслуживание кредита, сбор коммунальных платежей и оплата коммунальным предприятиям, расчеты с ремонтными и обслуживающими организациями);
  • составление квартальных и годовых отчетов для собственника (поступления, расходы, прибыль);
  • составление годового расчета коммунальных платежей для арендаторов;
  • ведение банковских залоговых счетов (Kautionskonto);
  • контроль поступления арендной платы и коммунальных платежей;
  • контроль и проверка счетов и подтверждающих документов по расходам, связанным с содержанием и управлением объектом;
  • оптимизация коммунальных платежей арендаторов.

Техническое управление:

  • организация проведения текущего технического осмотра и ремонтных работ;
  • наблюдение за техническим состоянием строения с проведением периодических плановых осмотров;
  • организация и контроль сроков проверки и обслуживания технического оборудования (электротехники, канализации, отопления, лифтов, систем кондиционирования);
  • сбор предложений обслуживающих и ремонтных организаций в случае предстоящих ремонтных работ;
  • составление отчета о техническом состоянии с указанием рекомендуемых к проведению мероприятий;
  • заключение договоров на проведение ремонтных работ, а также на техническое обслуживание строения;
  • при необходимости - организация и проведения осмотра строения в сопровождении специалиста (Baugutachter) с составлением плана и сметы ремонтных и прочих технических работ;
  • сопровождение и контроль выполнения мелких ремонтных работ;
  • по желанию собственника - сопровождение и контроль выполнения крупных долгосрочных ремонтных работ.

Управление квартирами в Германии (Sondermietverwaltung)

В том случае, если заказчик является собственником части строения (например, отдельная квартира или офис), то он может только опосредованно влиять на выбор управляющей компании, которая выбирается на общем собрании собственников путём голосования. Приобретая подобный объект недвижимости, приходится, как правило, лишь принимать условия управляющей компании и её тарифы.

По таким объектам недвижимости мы можем предложить Вам услуги по управлению в ограниченном объёме, который, помимо представления Ваших интересов, включает в себя следующие:

  • услуги по сдаче недвижимости в аренду арендатору (см. также "Сдача недвижимости в аренду");
  • осуществление контактной поддержки арендных отношений (арендаторы могут обращаться в нашу компанию по любым вопросам, связанным с арендными отношениями; арендатор может общаться с арендаторами как напрямую, так и через нас);
  • контроль за своевременным внесением арендной платы и коммунальных платежей (при наличии соответствующего поручения со стороны клиента);
  • приёмка помещений по окончании договоров аренды, а также после проведения ремонтных и прочих работ;
  • осуществление периодического контроля за состоянием объекта недвижимости (обращаем Ваше внимание на то, что в случае аренды недвижимости, возможности контроля за внутренним состоянием помещений существенно ограничены действующим законодательством);
  • контакт со сторонней управляющей компанией, в эксплуатации которой находится строение, а также иными контрагентами, занимающимися ресурсообеспечением и/или оказанием услуг по недвижимости, находящейся в собственности клиента, включая представителей страховых компаний;
  • контакт с другими собственниками (или их представителями), в чьей совместной собственности находится здание / строение;
  • участие в собрании собственников (ежегодном и внеочередном) - для владельцев квартир;
  • иные услуги по договорённости с клиентом.

Управление совместной собственностью владельцев квартир (WEG-Verwaltung)

Управление совместной собственностью владельцев квартир в доме осуществляется в соответствии с Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

InfoВажно: приобретение целого здания / строения по сравнению с его частью (отдельной квартирой или офисом) имеет значительные финансовые преимущества как в части единовременных, так и в части периодических эксплуатационных затрат (более подробно – см. в материале о выборе объектов инвестирования).

Цены на услуги по управлению недвижимостью в Германии

Указанные ниже цены действуют с 01 января 2016 и носят информативный характер.
Цены по конкретному договору могут отличаться от указанных на сайте и зависят от индивидуальных особенностей объекта, а также достигнутых договоренностей с собственниками (заказчиками). Изменение текущих цен не затрагивает действующие договоры автоматически и действует только после соответсвующего письменного уведомления собственника (заказчика).

Цены на управление недвижимостью зависят от количества обособленных субобъектов (например, квартир, бюро, парковочных мест, гаражей, относящихся к данному объекту - зданию, участку), а также структуры и использования объекта недвижимости (например, исключительно жилое здание или жилое здание с коммерческими помещениями).

Приведенный ниже гонорар представляет собой расценки за один обособленный субобъект в месяц брутто (включая налог на добавленную стоимость):

1. Управление квартирами /как частью строения, находящейся в единоличной собственности владельца(-ев) - Sondereigentum/ (Eigentumswohnung - ETW):

от EUR 29,75 за квартиру

2. Управление доходным жилым домом (с долей площадей под коммерческое использование - например, бюро, магазин, кафе - до 50%):

  • дом на одну семью (Einfamilienhaus - EFH) или дом рядной застройки (Reihenhaus - REH, RMH):
EUR 69,50 за дом
  • дом на две семьи (Zweifamilienhaus - ZFH, Doppelhaus - DH):
EUR 89,25 за дом
  • половина двухсемейного дома (Doppelhaushälfte - DHH):
EUR 59,50
  • многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus - MFH) /3-4 квартиры/:
EUR 41,65 за квартиру
  • многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus - MFH) /5-14 квартир/:
EUR 35,70 за квартиру
  • многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus - MFH) /от 15 квартир/:
EUR 29,75 за квартиру, но не менее
EUR 499,80 в месяц за дом (без учёта сдаваемых под коммерческое использование площадей)
  • сдаваемые под коммерческое использование площади (включая иные,
    помимо постоянного проживания, виды использования помещений):
от EUR 0,595 за кв.метр, но не менее EUR 41,65 за субобъект (бюро, магазин, кафе и т.д.)
  • учитывая особенности объекта недвижимости (например, его местоположение, характер использования, долю длительно пустующих площадей), а также неблагополучное финансовое состояние собственника (например, в случае, когда кредитные платежи по данному объекту превышают регулярное поступления по нему), возможно достижение индивидуальных ценовых договорённостей (в том числе, предоставление скидок на постоянной или временной основе)
цена - по договоренности (например, фиксированная цена плюс процент от установленной арендной платы или предоставление скидки на длительно пустующие площади)
  • сдаваемое в аренду стояночное / гаражное место:
EUR 5,95 за место

3. Услуги, оплачиваемые отдельно:

  • единовременная компенсация расходов в связи с приёмкой объекта недвижимости в управление от собственника или предыдущего управляющего при начале действия договора управления (вкл. приёмку документации, открытие банковского счёта, открытие базы ведения учёта и занесение текущих остатков) /примечание: остатки по счетам взаиморасчётов принимаются "как есть" - "as is" - на основании отчётов предыдущего управляющего, проведение проверки / выверка взаиморасчётов за предыдущие периоды производится за дополнительную оплату/:
по дому - в размере 1 (одной) месячной платы за управление (см. п.2);
по квартире (ETW) - в размере 2 (двух) месячных плат за управление (см. п.1)
  • единовременная компенсация расходов в связи с передачей объекта недвижимости в управление собственнику или новому управляющему по завершении действия договора управления (вкл. передачу документации, закрытие банковского счёта, закрытие базы ведения учёта и передачу текущих остатков):
по дому - в размере 1/2 (половины) месячной платы за управление (см. п.2);
по квартире (ETW) - в размере 1 (одной) месячной платы за управление (см. п.1)
  • приемка субобъекта от арендатора при расторжении договора аренды (составление передаточного протокола, снятие показаний счетчиков, возврат суммы залога):
 
EUR 65,45 за квартиру (по нежилым помещениям - по договорённости)
  • поиск нового арендатора, оформление договора аренды и передача субобъекта
    (возможен также вариант, когда собственником / заказчиком производится оплата по отдельным видам оказываемых услуг: изготовление Exposé, размещение объявлений, проведение показов помещений и т.д.):
1,5-2,0 месячные арендные платы
(но не менее EUR 499,80)
  • оформление договора аренды и передача субобъекта новому арендатору, если его поиск осуществлялся другим маклером, или собствеником / заказчиком производится оплата отдельных видов услуг:
EUR 65,45 за квартиру (по нежилым помещениям - по договорённости)
  • повышение арендной платы в рамках текущего договора аренды (отслеживание сроков и определение размера повышения, составление письменного уведомления и обоснования повышения арендатору) - не чаще, чем раз в 15 месяцев
сумма месячного повышения арендной платы, но не менее 1/2 и не более 1 часовой ставки
(от EUR 29,75 до EUR 59,50)
  • контроль выполнения средне- и долгосрочных ремонтных работ
    (например, покраска фасада, ремонт балконов, крыши, лестничных пролетов):
по договоренности - 5% от стоимости работ или почасовая оплата + транспортные расходы
  • почтовые расходы, а также оплата услуг сторонних лиц (например, адвокатов, нотариусов, переводчиков и проч.):
по факту и подтверждающим документам
  • расходы, связанные с изготовлением и доставкой ежегодных расчётов коммунальных платежей - Betriebskostenabrechnung (включая печать, копирование, почтовые расходы) /примечание: подготовка расчётов за периоды, в которые управление объектом осуществляется другим управляющим или собственником самостоятельно, оплачивается отдельно/:
по дому - EUR 17,85 за отчёт;
по квартире (ETW) - EUR 23,80 за отчёт
  • стоимость услуг, оплачиваемых в зависимости от потраченного времени (с 30-минутным тактом):
специалист - EUR 59,50 в час;
прочий работник - EUR 29,75 в час
  • транспортные расходы / Fahrkosten (дорога туда и обратно, измеренная по навигатору):
от EUR 0,36 за километр

4. Управление доходной недвижимостью с долей коммерческих
площадей от 50%:

по индивидуальной договоренности

5. Управление объектами коммерческой недвижимости, представляющими
собой часть строения - например, офис, бюро, магазин:

по договоренности в зависимости от размера объекта и установленной арендной платы

Если в многоквартирном доме часть субобъектов (квартир или коммерческих площадей) длительно пустует (более 12 месяцев) и не может быть сдана в текущем состоянии в аренду (например, требуется проведение значительных ремонтных работ, модернизации или реконструкции), возможно предоставление по ним скидки в размере до 25% от месячной платы за управление (гонорара управляющего) на время, пока они не сданы в аренду или не используются для собственного проживания. Данная скидка предоставляется при условии действия по договору текущих цен (т.е. не было достигнуто индивидуальной ценовой договорённости или не действуют ранние, более низкие цены), а также, если собственнику (заказчику) не было предоставлено других скидок.

 

При наличии вопросов Вы можете обратиться к нам, воспользовавшись нашими контактными данными.