Среда, 20.09.2017
Вход на сайт

Мы в социальных сетях:Facebook_logo FacebookVKontakte_logoВКонтакте
Поделиться ссылкой:

Доходы от вложений в недвижимость

CRW 6326К основным видам доходов от недвижимости можно отнести следующие:

В связи с тем, что доходы от последующей продажи недвижимости имеют малую прогнозируемость вследствие неопределённости будущих событий, их точное планирование не представляется возможным. Мы рекомендуем нашим клиентам исходить из консервативных прогнозов относительно будущих цен.

С одной стороны, небольшой рост цен на недвижимость в прошлые периоды (см. статью "Инвестиции в Европу: почему Германия?") обеспечивал защиту инвестированного капитала от инфляционного обесценивания, а с другой, он предполагает возможность дальнейшего ускорения ценовой динамики. В любом случае, мы не занимаемся ценовыми прогнозами и не пытаемся в чём-либо убедить наших клиентов, поэтому оценка доходов от будущей продажи недвижимости не входит ни в наши планы, ни в цели данной статьи. Планирование данных видов доходов основывается большей частью на индивидуальных ожиданиях и предположениях, которые каждый в праве делать самостоятельно.

Мы же со своей стороны хотели бы обратить Ваше внимание на следующие два аспекта:

  1. возможный подоходный налог (см. статью “Подоходный налог”), подлежащий начислению и уплате с полученного дохода, если срок до момента отчуждения объекта недвижимости менее 10 (десяти) лет или если деятельность по продаже недвижимости имеет характер предпринимательской и носит систематический характер;
  2. получение ипотечного кредита на приобретение объекта недвижимости существенно увеличивает доходность на вложенный капитал за счёт снижения доли последнего в общем объёме инвестиций.

CRW 6438Доходы от текущей эксплуатации (арендные поступления) являются не только основным источником доходов от недвижимости, покрывающим все связанные с владением ей издержки и обеспечивающим регулярные поступления денежных средств, но и представляют собой оценочный показатель ценности недвижимости как объекта инвестиций. Так оценка недвижимости, без учёта стоимости земли и самого строения, может быть произведена исходя их приносимых ей регулярных платежей. Поэтому любой объект недвижимости, приносящий стабильный прогнозируемый доход, будет иметь бóльшую инвестиционную привлекательность, ликвидность и самостоятельную ценность, гарантирующую сохранение стоимости вложенных в него инвестиций.

Именно поэтому мы рекомендуем нашим клиентам осуществлять инвестиции в недвижимость, приносящую хорошие арендные доходы. Их величина существенно зависит как от самого объекта, места его расположения, а также расходов по приобретению и эксплуатации, что было рассмотрено нами в других статьях информационного раздела. Большое значение в этом контексте приобретает правильный выбор, оценка, анализ и планирование, в чём мы предоставляем нашим клиентам всю необходимую помощь.

Ниже мы приводим пример инвестиционного расчёта по небольшому приобретаемому объекту недвижимости. Данные носят лишь справочный характер и могут существенно варьироваться не только в зависимости от конкретного объекта, структуры финансирования (соотношения собственных и заёмных средств), но и от условий заключённого кредитного договора на его приобретение (процент, срок, порядок погашения).


Пример инвестиционного расчёта

   
   

Покупная стоимость объекта недвижимости

   200'000 €

Заёмные средства (45% от покупной стоимости, 4.55% p.a.) *

   90'000 €

   

Налог на приобретение недвижимости (4.5%)

     9'000 €

Комиссионное вознаграждение

   12'200 €

Регистрационные расходы (вкл. нотариус и земельный кадастр) **

     3'000 €

Налог на добавленную стоимость (19%)

     2'888 €

   

Итого расходы по приобретению недвижимости:

227'088 €

Вложенный собственный капитал (60% от общей суммы затрат):

137'088 €

   

Отчёт о прибылях и убытках (за первый год)

 
   

Предполагаемый доход от аренды (9.5%) в год

   19'000 €

Ожидаемые эксплуатационные и управленческие расходы (20%)

-     3'800 €

EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов и начисленной амортизации)

   15'200 €

EBITDA на собственный капитал

11,1%

Сумма начисленных процентов за кредит ***

-     3'945 €

Амортизационные отчисления (2% p.a.) ****

     4'542 €

   

Прибыль для целей налогообложения

     6'713 €

Подлежащие уплате налоги - Всего:

           -   €

   в том числе: *****

 

- Подоходный налог (Ertragsteuer nach EStG)

           -   €

- Налоговая надбавка (Solidaritätszuschlag nach SolZG)

           -   €

   

Cash flow (за первый год)

 
   

EBITDA

   15'200 €

Погашение банковского кредита

-   11'219 €

Подлежащие уплате налоги

 

Превышение поступлений над расходами:

     3'981 €

Примечания к расчёту:

*) Кредит взят на 10 лет под фиксированный процент 4.55 % годовых. Возврат кредита - ежемесячно фиксированной суммой (934.92 Euro). Наиболее оптимальным представляется соотношение собственного к заёмному капиталу как 60/40 в общей сумме инвестированных средств (т.е. сумма кредита в размере 45% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости при условии 10-летнего кредитования);

**) Стоимость регистрационных расходов может быть снижена в случае приобретения объекта на аукционе;

 ***) Несмотря на фиксированную сумму возврата, сумма процентов за кредит максимальна в первый год и снижается в последующих периодах;

****) Амортизационные отчисления не являются расходами в прямом смысле. Они принимаются в расчёт для исчисления налогооблагаемой базы и могут быть увеличены для некоторых объектов недвижимости;

*****) В соответствии с § 32a EStG налогооблагаемый доход не облагается налогом, если за год он не превышает Grundfreibetrag (с 01.01.2010 по 31.12.2012 - 8004 Euro); Solidaritätszuschlag начисляется, если налогооблагаемая база в соответствии с § 3 Abs. 3 SolZG превышает 972 Euro (ставка налога - 5.5% от налога на доход) /более подробную информацию см. в статье “Подоходный налог”/.