Среда, 26.07.2017
Вход на сайт

Мы в социальных сетях:Facebook_logo FacebookVKontakte_logoВКонтакте
Поделиться ссылкой:

Расходы инвестора

CRW 6440 bВ данном разделе мы хотели бы изложить основные моменты, связанные с расходами, представление о которых должен иметь инвестор, планирующий приобретение недвижимости. Это является достаточно важным аспектом, поскольку только правильное и полное представление о затратах позволяет осуществлять успешное инвестиционное планирование. В то же время мы хотим подчеркнуть, что нижеприведённый перечень является обзорным и не может претендовать на исчерпывающую полноту.

Основные расходы можно условно разделить на три группы.

Nr-1Первая группа - это расходы, связанные с осуществлением инвестиционной деятельности как таковой. Они носят периодический характер, возникают ещё до момента приобретения недвижимости и не прекращаются в момент её отчуждения.

К первой группе можно отнести следующие виды расходов:

  1. Расходы на ведение банковского счёта, включая стоимость расчётных операции (оптимальным является открытие расчётного банковского счёта в немецком банке непосредственно инвестором, что не представляется возможным для граждан Российской Федерации без приезда в Германию; но для приобретения недвижимости есть также возможность открытия специального инвестиционного счёта доверительного управления по поручению и за счёт инвестора без его личного присутствия);
  2. Расходы на представление интересов инвестора (предоставление почтового адреса на территории Германии, ведение документооборота, переписки и переговоров, а также предоставление информации от имени и по поручению инвестора на основании доверенности в рамках и на условиях заключенного договора);
  3. Расходы на консультационное обслуживание (консультации у соответствующих специалистов по различным правовым вопросам);
  4. Нотариальные расходы и расходы по переводу документов (за заверение подписей, копий документов, доверенностей, расходы на апостиль);
  5. Расходы на коммуникацию (телефон, факс, почтовые расходы, интернет);
  6. Расходы на подготовку, составление и представление налоговой отчётности (в случае если инвестиционная деятельность связана с получением дохода);
  7. Оплата налогов на доходы (подоходный налог и надбавка в поддержку солидарности - см. раздел Налоги, страницу Подоходный налог).

info-3В связи с тем, что расходы первой группы относятся к общей инвестиционной деятельности конкретного инвестора, носят персонифицированный (субъектно-ориентированный) характер и не связаны с конкретными объектами вложений, они не учитываются при оценке доходности инвестиционных проектов.

Nr-2Вторая группа - это расходы, связанные с приобретением (отчуждением) недвижимости. Они носят разовый характер, т.к. имеют отношение непосредственно к процессу покупки (продажи) и оформления объекта недвижимости.

Во вторую группу входят следующие расходы:

  1. Комиссионное вознаграждение маклера при покупке / продаже недвижимости (или в отдельных случаях, предусмотренных договором, компенсация его издержек);
  2. Расходы, связанные с личным осмотром объекта недвижимости (если инвестор планирует лично осуществить осмотр, то следует учесть затраты на транспорт и проживание);
  3. Расходы, связанные с привлечением дополнительных специалистов для осмотра объектов (по желанию инвестора, таких как инженер, оценщик, архитектор и др.);
  4. Нотариальные расходы по договору покупки недвижимости (составляют около 1,5% от цены объекта; не оплачиваются, если приобретение недвижимости осуществляется на судебном аукционе - см. статью “Способы покупки недвижимости”);
  5. Регистрационный сбор за участие в аукционах недвижимости, плата за выпуск банковского чека (гарантии), а также сбор за отсрочку платежа, если стоимость объекта не оплачивается немедленно (приобретение недвижимости на аукционе исключает нотариальные расходы; см. также статью “Способы покупки недвижимости”);
  6. Налог на приобретение недвижимости (от 3,5% до 6,5% от цены объекта в зависимости от региона - см. раздел “Налоги”, материал “Налог на приобретение недвижимости);
  7. Единовременные затраты, связанные с заключением договора кредитования (включая комиссию, ажио кредитного института, а также регистрацию ипотеки в земельном кадастре);
  8. Внесение нового собственника в земельный кадастр (Grundbuch) и получение заверенной выписки;
  9. Расходы по приёмке объекта: приёмка документов по объекту у предыдущего собственника (включая действующие договоры аренды), подготовка документов по его выселению (если приобретение недвижимости осуществляется на судебном аукционе), приёмка объекта и ключей с составлением соответствующего протокола, снятие показаний регистрирующих счётчиков, взыскание и оприходование сумм депонированных гарантий арендаторов, внесённых на счёт предыдущего собственника, подготовка и рассылка писем о смене собственника;
  10. Смена замков и иные технические работы (по желанию нового собственника).

info-3Расходы, относящиеся ко второй группе, являются объектно-ориентированными, подлежат весьма точной калькуляции для конкретного объекта и должны в обязательном порядке учитываться при оценке доходности инвестиционных проектов.

Nr-3Третья группа - это расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости. Эта группа является самой многочисленной, относящиеся с ней расходы носят периодический характер. Данные расходы относятся именно к объекту недвижимости, поэтому ознакомление с их размером и структурой целесообразно произвести ещё до момента его приобретения.

Обилие видов расходов не должно приводить потенциального инвестора в замешательство, а напротив, должно дать ясную и прозрачную картину возможных издержек, связанных с владением и эксплуатацией недвижимости.

Для удобства классификации расходы, относимые к данной группе, целесообразно разделить на две подгруппы:

  1. расходы собственника, не перекладываемые на арендаторов;
  2. расходы по эксплуатации, перекладываемые на арендаторов (критериями для распределения являются, в зависимости от видов расходов, как правило, следующие параметры: прямое потребление ресурсов и услуг в соответствии с данными регистрирующих счётчиков, доля площади арендуемых помещений в общей полезной площади, а также доля арендованных субобъектов (например, квартир) в общем их количестве, находящихся в данном объекте).

CRW 6368 bСледует отметить, что расходы по эксплуатации, перекладываемые на арендаторов, с одной стороны, регулируются договором аренды (поэтому, многое зависит от полноты и юридической грамотности его составления), а с другой, регламентируются действующим законодательством Германии (в части арендных отношений с арендаторами - физическими лицами). В некоторых случаях (при аренде офисных, торговых и иных помещений для коммерческого использования) на арендатора могут перекладываться расходы из подгруппы “а, которые в иных обстоятельствах остаются издержками собственника.

Является очевидным, что в случае приобретения недвижимости для личного пользования (недвижимость не сдаётся в аренду), все расходы, относящиеся к данной группе (обе подгруппы: a и b), перенимаются собственником.

haken-gruen-2К подгруппе “a” : расходы собственника, не перекладываемые на арендаторов, относятся следующие:

  1. Оплата услуг управляющей компании по эксплуатации недвижимости (в отличие от владельца квартиры, может быть выбрана владельцем дома самостоятельно);
  2. Оплата услуг по поиску арендаторов (вкл. расходы на рекламу, а также демонстрацию сдаваемых помещений), оформлению и обслуживанию арендных отношений (вкл. составление и подписание договора аренды, наведение справок о платежеспособности, получение финансовых гарантий, составление актов сдачи-приёмки помещений, контроль за своевременностью и полнотой внесения арендной платы и коммунальных платежей);
  3. Начисляемые проценты по полученным кредитам и ведение кредитного счёта;
  4. Расходы по модернизации, капитальному и текущему ремонту (за исключением части расходов, перекладываемых на арендатора, или самостоятельно производимого им ремонта), включая создаваемые для этих целей резервы, замене вышедшего из строя оборудования и инвентаря, являющегося частью объекта недвижимости;
  5. Расходы по дополнительно заключённым собственником недвижимости договорам добровольного страхования (помимо тех, которые перекладываются на арендаторов);
  6. Прочие расходы по объекту недвижимости, не перекладываемые на арендаторов.

haken-gruen-2В подгруппу “b” : расходы по эксплуатации, перекладываемые на арендаторов, входят следующие:

  1. Налог на имущество (см. раздел “Налоги”, статью “Налог на имущество);
  2. Расходы на электроэнергию, водо- и теплоснабжение, канализацию (в т.ч. связанные с помещениями общественного пользования; сюда также включаются расходы на обслуживание соответствующего оборудования);
  3. Расходы на страхование недвижимого имущества и предусмотренной законодательством ответственности собственника;
  4. Расходы на вывоз мусора и уборку улиц, оказываемые городскими коммунальными службами;
  5. Расходы по уборке дома и прилегающей территории (вкл. зимние работы по очистке от снега и льда), уходу за земельным участком (вкл. обслуживание зелёных насаждений), а также предусмотренные санитарные мероприятия по борьбе с грызунами и вредными насекомыми;
  6. Расходы по обслуживанию вентиляции и дымовых труб, противопожарного оборудования, громоотводов, систем безопасности (домофоны и др.);
  7. Оплата услуг домоправителя (Hausmeister) и консьержа (при наличии последнего);
  8. Обслуживание общей телевизионной антенны и кабельной сети (вкл. кабельное телевидение);
  9. При наличии лифта - расходы по его обслуживанию;
  10. Оговоренная в договоре аренды часть расходов на текущий (косметический) ремонт занимаемых помещений и используемого оборудования (инвентаря), включая его замену, а также расходы по косметическому ремонту занимаемых помещений (вкл. покраску) при расторжении договора аренды и выезде арендатора (если последним эти работы не были произведены самостоятельно) до состояния, в котором помещения были переданы ему при передаче в аренду;  
  11. Некоторые прочие расходы в соответствии с Zweite Berechnungsverordnung;
  12. Расходы по использованию телефонной сети (вкл. абонентскую плату) и интернет (их можно лишь условно отнести к данной подгруппе, поскольку они не перекладываются на арендатора арендодателем, а несутся самим арендатором в соответствии с самостоятельно /от своего имени и за свой счёт/ заключёнными договорами с телекоммуникационными компаниями).

info-3Расходы, относящиеся к третьей группе, как и расходы второй группы, являются, объектно-ориентированными, однако, в отличие от последних, не подлежат точной калькуляции (исключение составляет часть расходов подгруппы “a) и содержат максимальный риск в оценке, поскольку относятся к будущим периодам. Их точное планирование представляется достаточно затруднительным и трудоёмким, а потому носит достаточно приблизительный характер. При оценке доходности инвестиционных проектов в части расходов подгруппы “b рекомендуется использовать данные прошлых периодов с учётом возможного поправочного коэффициента.

InfoВажно: инвестор должен иметь в виду, что даже если приобретённая недвижимость не будет регулярно эксплуатироваться (например, использоваться для проживания), это не освобождает собственника от несения определённой части связанных с ней издержек!

InfoВажно: если часть принадлежащих собственнику помещений не сдана арендаторам, то все относящиеся к ним расходы (подгруппа “b) за весь этот период должны перениматься собственником. Они не могут быть переложены как на других арендаторов, так и на арендатора, взявшего данные помещения в аренду в следующем периоде!

CRW 6365Мы рады, что смогли довести до Вашего сведения обзор возможных расходов, связанных с приобретением, владением и эксплуатацией недвижимости в Германии, поскольку считаем это необходимой информационной составляющей для принятия успешных инвестиционных решений.

Мы надеемся, что эта информация была для Вас полезной и готовы не только проконсультировать Вас по интересующим вопросам, предложить необходимую помощь, но и стать Вашим доверенным инвестиционным партнёром!