Среда, 26.02.2020
Вход на сайт

Мы в социальных сетях:Facebook_logo FacebookVKontakte_logoВКонтакте
Поделиться ссылкой:

Cоставление и подача налоговой декларации от управляющего вашей недвижимостью в Германии

Составление налоговой декларации в ГерманииВы налоговый нерезидент Германии и владеете здесь доходной недвижимостью? 

Не можете найти подходящего налогового консультанта для составления и подачи вашей налоговой декларации о доходах в Германии?

Налоговый консультант хочет гонорар за каждое действие, в том числе отдельно за ответы на запросы налогового органа? А управляющий недвижимостью в Германии хочет отдельный гонорар за подготовку и передачу документов налоговому консультанту? Как избежать лишних расходов?

Вы хотите, чтобы и управление, и налоговые вопросы находились в одних руках, и эти задачи решались комплексно?

Мы вам поможем составить и подать налоговую декларацию для владельцев недвижимости в Германии! 

  • Только у нас! Налоговая декларация от управляющего недвижимостью 
  • даже для налоговых нерезидентов Германии
  • включая переписку с налоговым органом и проверку его решений
  • для владельцев квартир – фиксированная стоимость 
  • составлением декларации занимается наш специалист по налогам и финансам с российским и немецким образованием
  • более 6 лет опыт работы в Германии

Описание услуги по составлению и подаче декларации

Пример получаемой вами выгоды

Стоимость услуг по составлению и подаче налоговых деклараций

Вот как мы решаем ваши проблемы, связанные с подачей декларации по доходам от недвижимости в Германии:

  • Первичные документы (счета, расчеты и пр.) обрабатываются и денежные операции (поступающие доходы и производимые расходы) заносятся в специальную базу для ведения бухгалтерского учета;
  • На основании документов, подтверждающих оплату покупной стоимости недвижимости и накладные расходы в связи с покупкой, определяются расходы на приобретение объекта недвижимости и рассчитывается его годовая
  • амортизация;
  • Если к моменту наступления законодательно установленного срока подачи деклараций некоторые нужные документы отсутствуют, мы подаем заявление о продлении срока подачи налоговых деклараций;
  • Если у объекта недвижимости более одного собственника, дополнительно делается расчет налогооблагаемого дохода по объекту недвижимости (Feststellungserklärung);
  • Составляются налоговые декларации по подоходному налогу для каждого из собственников объекта недвижимости (Einkommensteuererklärung);
  • Эти документы мы передаем в налоговый орган Германии в электронном виде, а вам высылаем копии для ознакомления. Ваша подпись и присутствие не требуются;
  • Осуществляется переписка с налоговым органом в случае запросов дополнительных документов или информации, а также проверок с его стороны;
  • После проверки расчетов и документов налоговый орган высылает на наш адрес решение с установленной суммой подоходного налога от сдачи недвижимости в аренду, которое мы пересылаем вам;
  • Оплата подоходного налога производится нами сос счета управления.

В чем уникальность нашей услуги по декларированию доходов от недвижимости в Германии, и какие выгоды вы получаете:

  • Только у нас уникальное предложение: подготовка декларации по подоходному налогу для владельцев недвижимости в Германии, в том числе налоговых нерезидентов Германии, непосредственно от управляющего недвижимостью!
  • Качество: составлением декларации занимается наш специалист широкого профиля по налогам и финансам с российским и немецким образованием, имеющий опыт работы и в области управления недвижимостью, и в области составления налоговых отчетов.
  • Минимизация затрат вашего времени: вы получаете профессиональное решение налоговых вопросов в дополнение к управлению недвижимости из одних рук. Тем самым вам не нужно искать отдельного налогового консультанта, контактировать по вопросам вашей недвижимости с разными фирмами, обеспечивать своевременную передачу документов для составления налоговой декларации налоговому консультанту, заботиться о своевременной оплате налога.
  • Персональный контакт и индивидуальный менеджер: За объектом недвижимости закрепляется персональный менеджер, который кроме прочего участвует в подготовке декларации и отвечает за коммуникацию с налоговым органом; он постоянно с вами на связи, в том числе по WhatsApp или Viber.
  • Комплексная объективная информация из одних рук: Мы получаем и обрабатываем всю информацию и документы по объекту от домоуправления, арендаторов, сторонних организаций, налоговых органов и вас, поэтому видим картину в целом и можем предоставить вам комплексную объективную информацию. Вы избегаете проблемы «человеческого фактора», когда один не сделал или сделал не вовремя, поскольку не получил информацию от другого. Гораздо лучше, когда все в одних руках.
  • Вы не переплачиваете: Стоимость наших услуг невысока, налоговый консультант дороже. Особенно выгодно наше предложение владельцам доходных квартир, поскольку для них мы предлагаем фиксированную стоимость услуги. В то время как налоговый консультант считает свой гонорар за каждое «телодвижение» (ведение учета, составление деклараций, проверка расчетов налогового органа).
  • Кроме того, вы избегаете дополнительных расходов в связи с устранением передаточного звена, когда управляющий недвижимостью готовит и передает документы налоговому консультанту. В базовую услугу управляющего недвижимостью не входит обязанность готовить и передавать документы и информацию налоговому консультанту. Это должны делать либо вы (хорошо, если вы имеете на это время и понимаете, что от вас хочет налоговый консультант), либо управляющий за дополнительный гонорар.
  • Также вы избегаетет двойных расходов, поскольку и управляющий недвижимостью должен вести учет доходов и расходов, и налоговый консультант должен опять обрабатывать эти данные и документы для составления декларации. И тот, и другой учитывают эти временные затраты в своих гонорарах.
  • Минимизация ваших налоговых расходов: Благодаря профессиональному комплексному подходу (управление + декларации), наличию всей информации и индивидуальному подходу мы применяем все возможные налоговые вычеты и льготы, максимально учитываем ваши интересы . В результате - снижение налоговой нагрузки (например, за счет учета всех расходов, в том числе амортизации, использования фонда капитального ремонта дома и процентов по ипотеке).

 ImportentВажные замечания:

Исключения: Наличие между нами договора на управление вашей недвижимостью в Германии является обязательной предпосылкой для возможности оказания вам услуги по составлению и подаче декларации по подоходному налогу. Об этом подробнее здесь.

А нужно ли вообще подавать налоговую декларацию налоговым нерезидентам? Решать вам. Вот несколько аргументов «за»:

  • Вероятность того, что налоговый орган о вас не вспомнит, если вы купили недвижимость в Германии и сдаете ее в аренду, мала. Есть как минимум две точки соприкосновения с налоговым органом, когда он получает информацию о вас и вашей недвижимости от оформляющего сделку нотариуса – покупка и продажа. При этом в договоре купли-продажи всегда указывается, сдана ли недвижимость на момент продажи в аренду или нет.
  • Не предоставляя своевременно налоговую декларацию о доходах от сдачи в аренду недвижимости, вы рискуете попасть на бОльшие расходы (см. пример ниже);
  • Штраф за не предоставление декларации по подоходному налогу;
  • При отсутствии декларации налоговый орган рассчитывает налогооблагаемую прибыль от объекта оценочным способом - исходя из предполагаемых доходов и расходов.  При этом не учитываются ваши возможные убытки и расходы в связи с временным простоем во время поиска нового арендатора, расходы на ремонты, проценты по выплачиваемой ипотеке и т.д.  Таким образом, результат подобного расчета, как правило, не в вашу пользу и превышает фактический доход, подлежащий налогообложению. 
  • Если у вас в какие-то годы убыток (например, из-за простоя или ремонта), и вы его задекларировали, то он уменьшает налогооблагаемую базу при наличии прибыли в следующих периодах. 

Пример полученной нашими клиентами выгоды от подачи налоговой декларации

Нашими услугами по составлению и подаче декларации по подоходному налогу пользуются различные категории владельцев недвижимости в Германии. Приводим пример результатов от подачи нами деклараций о доходах нашим клиентам из Киева, собственникам  доходной квартиры в Лейпциге.

Исходная ситуация:

Александр и Ольга из Киева владеют небольшой 1-комнатной квартирой в Лейпциге с 2013 года. С момента приобретения квартиры и до обращения к нам в 2018 году они не подавали налоговые декларации, следуя совету бывшего управляющего. Налоговый орган все эти годы представлял им оценочные расчеты налогооблагаемой прибыли в размере 4.000 евро, от которой считал и взимал подоходный налог. После  передачи управления квартирой нашей компании мы сделали правильный расчет налогооблагаемой базы, которая фактически составила 663 евро УБЫТКА в 2015 году и 608 евро УБЫТКА в 2016 году. Убыток образовался из-за временного простоя, не произведенной бывшим арендатором доплаты фактических коммунальных расходов и ремонтных работ в квартире.

Александр обратился в нашу компанию за консультацией о возможности исправить ситуацию, расторг договор с бывшим управляющим квартирой и заключил договор управления с нами.

Наши действия и результат: Мы подали возражения и декларации за эти годы в налоговый орган. Возражения были приняты в отношении 2015 и 2016 годов. За 2013 и 2014 год, к сожалению, уже ничего нельзя было сделать. После проверки поданных нами документов, налоговый орган признал наличие убытков, вернул заплаченный Александром подоходный налог за 2015 и 2016 годы в общей сумме 1.001 евро и учел рассчитанный нами убыток в счет уменьшения прибыли следующего налогового периода. 

Сумма заплаченного нам гонорара за составление деклараций составила соответственно 236 евро за 2015 год и 177 евро за 2016 год, т.е. всего 413 евро. Таким образом, сумма возвращенного, благодаря подаче нами деклараций, подоходного налога на 588 евро превысила наш гонорар за их составление. А заявленная нами и признанная налоговым органом сумма убытка уменьшит налогооблагаемую базу следующего года.

Стоимость услуг по составлению и подаче налоговых деклараций для собственников недвижимости в Германии

Стоимость наших услуг по составлению и подаче декларации о доходвх зависит от вида объекта недвижимости, количества его собственников, а также количества управляемых нами ваших объектов недвижимости.

Ниже приведены ценовые ориентиры, включая налог на добавленную стоимость (по состоянию на 01.11.2018):

Вид объекта недвижимости 
Особенность декларации  Цена, если у объекта один собственник   Доплата за каждого следующего собственника  
 Доходная квартира     Фиксированная цена 
Первая декларация  178,50 EUR 59,50 EUR
Последующие декларации 119,00 EUR 59,50 EUR
 Многоквартирный дом или коммерческая недвижимость     Фиксированная цена + % от годового оборота доходов или расходов в расчетном периоде, причем к расчету принимается наибольший оборот, но не менее минимального месячного базового гонорара управления 
Первая декларация 178,50 EUR + 1,5% от годового оборота, но не менее минимального месячного базового гонорара управления 59,50 EUR
Последующие декларации 119,00 EUR + 1,5% от годового оборота, но не менее минимального месячного базового гонорара управления 59,50 EUR
За каждую следующую квартиру     Фиксированная цена 
Первая декларация  119,00 EUR ------ *)
Последующие декларации  59,50 EUR ------ *)
За каждый следующий многоквартирный дом или объект коммерческой недвижимости    Фиксированная цена + % от годового оборота доходов или расходов в расчетном периоде, причем к расчету принимается наибольший оборот, но не менее минимального месячного базового гонорара управления 
Первая декларация 119,00 EUR + 1,5% от годового оборота, но не менее минимального месячного базового гонорара управления ------ *)
Последующие декларации 59,50 EUR + 1,5% от годового оборота, но не менее минимального месячного базового гонорара управления ------ *)

*) Если по всем объектам собственники одни и те же.

Если у вас убыток, может быть предоставлена скидка. За ведение процессов оспаривания решений налогового органа берется отдельный гонорар или, по согласованию с вами, привлекается адвокат.

Если вас заинтересовали наши услуги по налоговым декларациям для владельцев недвижимости в Германии, и вы хотели бы стать нашим клиентом, ознакомьтесь с нашими услугами по управлению недвижимостью, свяжитесь и задайте вопрос через контактный формуляр, напишите или позвоните. Наш специалист свяжется с вами и ответит на все вопросы.

 

Покупка недвижимости: консультационные услуги

Консультации при покупке недвижимости в Германии

Можно ли сэкономить при покупке недвижимости в Германии? Как купить недвижимость в Германии без привлечения маклера покупателя и двойной комиссии? Можно ли  самостоятельно осуществлять поиск объектов недвижимости?

Купить недвижимость на свободном рынке в Германии возможно и без привлечения маклера покупателя.
В Германии есть множество крупных и мелких порталов, на которых предлагается недвижимость на продажу и в аренду. Вы можете самостоятельно искать подходящие вам объекты, а к помощи специалистов обращаться лишь в тех вопросах, которыми не владеете или не можете реализовать сами: на стадии экспертизы, для консультации и сопровождения сделки.

Преимущества покупки недвижимости в Германии без двойной маклерской комиссии с привлечением консультанта:

  • экономия на маклерской комиссии;
  • Вы покупаете не то, что Вам "впаривают", а то, что нужно действительно Вам;
  • Вы выбираете из всех доступных объектов на рынке недвижимости, а не из того, что есть у конкретного маклера (риэлтора);
  • Вы не предоставлены самим себе при принятии решения о покупке, а можете положиться на мнение независимого специалиста;
  • Вы не платите завышенную цену, поскольку работаете не с маклером (риэлтором), который получает комиссию от продажной цены и, естественно, заинтересован, чтобы она была выше;
  • Вы можете быть уверены в том, что по объекту будет предоставлена максимально возможная скидка, т.к. мы имеем прямую финансовую заинтересованность в этом;
  • Вы защищены от того, что Вам могут подсунуть "неликвид" или объект со скрытыми недостатками, т.к. будет проведена независимая проверка документов;
  • Вы самостоятельно выбираете набор услуг - то, за что Вы будете платить;
  • Вы работаете со специалистом, который представляет именно Ваши интересы, а не интересы продавца, в то время как маклеру (риэлтору) поручено продать объект, и интересы покупателя для него не имеют значения.

Особенно интересен такой вариант сотрудничества тем, кто намерен купить дорогой объект недвижимости (например, многоквартирный дом) и хочет сэкономить на дополнительной маклерской комиссии. Чем более дорогой объект вы приобретаете, тем меньший процент от стоимости объекта недвижимости составляют наши консультационные услуги.

В этом случае мы готовы предложить свою профессиональную помощь на любом этапе поиска, принятия решения или оформления сделки купли-продажи:

Подробнее: Покупка недвижимости: консультационные услуги

Управление квартирами в Германии

Вспомним несколько неприятных ситуаций, в которых оказываются владельцы сдаваемых в аренду квартир, не проживающие в Германии:

  • отказ или задержка оплаты аренды;
  • споры с арендаторами по поводу ремонта в квартире;
  • необходимость поиска новых арендаторов;
  • споры с домоуправлением по поводу расчета жилищной платы;
  • дорогостоящее обслуживание счета в немецком банке;
  • в последнее время - невозможность открыть счет в немецком банке при отсутствии прописки в Германии;
  • непонимание документации на немецком языке;
  • необходимость пользования дорогостоящими услугами налогового консультанта для составления и подачи налоговой декларации.

В таких случаях, когда владелец квартиры по причинам территориальной удаленности, незнания языка или правовых особенностей не может заниматься квартирой самостоятельно, помогает привлечение специалиста по управлению квартирой в Германии.

Это называется SEV-Verwaltung или Sondereigentumsverwaltung и предполагает управление отдельной квартирой, находящейся в многоквартирном доме, общая собственность в котором разделена на доли, а квартиры принадлежат разным собственникам (WEG). Область управления ограничена рамками индивидуальной собственности (квартира, гараж, кладовка в подвале).

IG SEV-Verwaltung

Мы оказываем услуги по управлению квартирами на территории всей Германии.

Наши взаимоотношения с собственником квартиры регулируются договором управления. Базовый гонорар управляющего составляет

29,75 EUR брутто.

В рамках базового гонорара мы выполняем следующие задачи:

  • представляем ваши интересы по отношению к арендатору, домоуправлению, сообществу собственников дома, организациям и фирмам в связи с обслуживанием квартиры или ремонтом, налоговым органам - это позволит вам иметь компетентное доверенное лицо и всегда держать руку на пульсе.
  • коммуницируем с этими контрагентами по телефону и ведем переписку - это решает проблему отсутствия языковых знаний и особенностей деловой коммуникации в Германии;
  • предоставляем почтовый ящик, принимаем и обрабатываем корреспонденцию, связанную с объектом управления.
  • общаемся с вами на родном языке, пересылаем приходящие на ваше имя документы с необходимыми разъяснениями;
  • открываем бесплатный для вас банковский счет доверительного управления, принимаем и осуществляем безналичные платежи, управляем денежными средствами. В отличие от многих русскоговорящих управляющих компаний Германии, мы не берем деньги  за открытие и осуществление операций по этому счету. Платными являются только переводы за границу, за что банк берет комиссию. Вам не обязательно иметь свой банковский счет в Германии, если вы здесь не проживаете. Работая с нами, Вы экономите ежемесячно 5-15 евро на банковских комиссиях;
  • информируем вас о возникновении споров и прочих проблем;
  • курируем арендатора, обрабатываем его запросы, заключаем и расторгаем договор аренды. Арендное право Германии особо тщательно защищает интересы арендаторов жилой недвижимости. Опираясь на наши профессиональные знания арендного законодательства и опыт, вы избавляетесь от необходимости отвечать на звонки и письма арендаторов, обеспечивать доступность и решать спорные неприятные вопросы;
  • консультируем вас по вопросам, касающимся объекта управления. Таким образом, за исключением специфических правовых, налоговых проблем или ремонтных работ, вам уже не нужно привлекать постороннего специалиста;
  • представляем месячный отчет о движении денежных средств, выписки по банковскому счету управления и копии расходных счетов. За счет этого вы имеете актуальную финансовую информацию о доходах и расходах;
  • контролируем своевременное поступление арендной платы, информируем вас о наличии просроченной задолженности и проводим работу по востребованию задолженности. В этом случае промедление может привести к дополнительным убыткам. Поэтому мы сразу же начинаем предпринимать необходимые шаги по погашению задолженности и предотвращению возникновения последующих убытков;
  • открываем и ведем залоговый счет арендатора. Закон обязывает арендодателя хранить залог арендатора отдельно от своих средств/имущества. Открытие, ведение и закрытие этого залогового счета арендатора для вас также обходится бесплатно;
  • составляем годовой расчет стоимости перекладываемых на арендатора коммунальных услуг, по результатам которого требуем доплату у арендатора за предыдущий год или переводим на его счет экономию. Дополнительно вами оплачиваются расходы на копирование, печать и почтовую доставку;
  • ежегодно проверяем возможности повышения арендной платы с учетом особенностей законодательства, договора и рыночной ситуации;
  • размещаем заказы и наблюдаем за выполнением необходимых текущих ремонтов и мероприятий по техническому обслуживанию.

Дополнительные услуги управления

Они не входят в базовый гонорар, но могут быть предоставлены в рамках Договора управления. Они предоставляются и оплачиваются в каждом случае отдельно в соответствии с каталогом цен и индивидуальными договоренностями. Например, к ним относятся следующие задачи:

  • участвуем в ежегодных собраниях собственников. Дополнительно возмещаются только транспортные расходы;
  • ищем новых арендаторов, заключаем новый договор аренды и передаем объект арендатору с составлением протокола передачи;
  • в случае возникновения споров готовим документацию для передачи адвокату и представляем ваши интересы в судебных и внесудебных разбирательствах в отношении Объекта управления и аренды;
  • составляем налоговую декларацию, если у вас нет другого дохода в Германии, кроме как от сдачи квартиры в аренду. Составление налоговой декларации у нас обходится гораздо дешевле, чем у налогового консультанта.

Задачи управляющего квартирой ограничиваются рамками индивидуальной собственности (квартира, балкон, гараж, кладовка в подвале, терраса). Они не распространяются на части дома, находящиеся в собственности сообщества (двор, подъезд, прачечная комната и т.д.). Это прерогатива домоуправления.

 Для заключения договора управления квартирой нам потребуются от вас следующие документы и информация:

  • Копия паспорта собственника/собственников квартиры (если вы не гражданин Германии - загранпаспорта);
  • Выписка из домовой книги (Грундбух);
  • Информация о том, заключен ли в настоящий момент договор управления этой квартирой с другой управляющей компанией, и до какого числа он действует. ВАЖНО: Если вы имеете действующий договор управления, уточните срок и условия его окончания/расторжения. Как правило, договора управления в Германии действуют минимум один календарный год и продляются автоматически, если не расторгнуты по желанию одной из сторон до определенного в договоре срока.

 


 

Сдача недвижимости в аренду в Германии

Сдача недвижимости в аренду в Германии может осуществляться как самим собственником, так и управляющим или привлеченным маклером.

Что включают услуги по сдаче недвижимости в аренду?

Наша компания оказывает услуги по сдаче недвижимости в аренду как в рамках деятельности управляющего, так и маклерской деятельности. Особое внимание мы уделяем следующим моментам:

  • подготовка объекта и документов для сдачи в аренду
  • определение оптимального размера арендной платы, в т.ч. предоплаты коммунальных платежей
  • фотографирование, замер или поверка площадей, подготовка плана помещений
  • размещение профессионального объявления с убедительным описанием
  • коммуникация с лицами, заинтересовавшимися объектом
  • показ объекта
  • выбор наиболее подходящего арендатора и проверка его платежеспособности
  • подготовка и заключение договора аренды
  • передача объекта с составлением протокола

Сколько стоят услуги по сдаче недвижимости в аренду в Германии?

Стоимость наших услуг по сдаче недвижимости в аренду, как правило, составляет две месячных нетто ("холодных") арендных платы плюс НДС. Иначе говоря - 2,38 месячных нетто арендных платы. Этот гонорар зависит от успеха нашей работы и оплачивается после заключения договора аренды. Он включает все расходы по сдаче в аренду, в т.ч. размещение объявления.

В отдельных случаях, по договоренности с заказчиком и в зависимости от местоположения и состояния объекта, мы берем на себя лишь частичную помощь в сдаче объекта в аренду и устанавливаем гонорар с учетом конкретно предоставленных услуг (например, фотографирование, замеры площадей и создание плана помещений, подготовка экспозе и размещение объявления, проведение показов, заключение договора и передача объекта арендатору). По сильно удаленным территориально объектам мы работаем с нашими партнерами в других землях Германии.

Кто оплачивает маклерскую комиссию при сдаче недвижимости в аренду в Германии?

Основной принцип гласит: "Кто заказывает, тот и платит."

В Германии  законодательно закреплен "Принцип заказчика" при заключении маклерских договоров. Закон о "Принципе заказчика" (Bestellerprinzip) принят с 01 июня 2015 года и действует по всей Германии.Теперь услуги маклера должен оплачивать тот, кто его заказывает.

Как правило, когда речь идет о недвижимости, расположенной в местах с уравновешенными спросом и предложением, или в которых предложение превышает спрос, к услугам маклера при сдаче недвижимости в аренду обращается ее собственник. Поэтому он и платит.

Арендатор должен оплачивать услуги маклера только в том случае, если он сам заключает с ним договор на поиск ему конкретного объекта недвижимости и впоследствии берет его в аренду. Если же в аренду берется объект, для которого поиск арендатора осуществлял маклер, привлеченный арендодателем, то он и должен оплачивать его услуги.

 

Купить недвижимость в Германии через риэлтора

Как купить недвижимость в Германии через русскоговорящего риэлтора? Процедура работы риэлтора в Германии и стоимость его услуг.

Мы предлагаем услуги русскоговорящего риэлтора в Германии, выступая посредником между продавцом объекта недвижимости и покупателем. С нашей помощью вы можете купить как уже представленные в нашей базе объекты, так и специально подобранные на рынке по вашим индивидуальным критериям поиска.

1. Покупка недвижимости в Германии, представленной в нашей базе

2. Поиск недвижимости на рынке Германии и сопровождение сделок купли-продажи

 Все указанные в настоящей статье цены включают НДС.

Покупка объектов недвижимости Германии из нашей базы

Мы имеем свою базу объектов недвижимости, в которой представлены три категории объектов:

  • продаваемые нами по эксклюзивным договорам с собственниками;
  • предлагаемые на немецком рынке, проанализированные нами и потенциально представляющие интерес для наших клиентов;
  • продаваемые на судебных аукционах в Германии и потенциально представляющие интерес для наших клиентов.

Стоимость наших услуг по объектам из нашей базы:

Подробнее: Купить недвижимость через риэлтора

Покупка недвижимости на судебном аукционе в Германии

Как купить недвижимость на аукционе в Германии? 

Вы выбрали подходящий объект, но из-за отсутствия опыта и/или языковых проблем не решаетесь участвовать в аукционе самостоятельно? У вас нет возможности присутствовать на аукционе лично? Вам нужен квалифицированный представитель?

На первый взгляд объект привлекательный, но вы хотели бы иметь полную информацию, чтобы оценить возможные риски?

Предлагающий объект русскоговорящий маклер хочет за свои услуги очень большую комиссию? 

Услуги при покупке недвижимости на судебном аукционе в Германии:

Экспертиза аукционного объекта

Экспертиза включает запрос в суде оценочного заключения, сбор возможной дополнительной информации и составление краткого письменного отчета. 

Она делается на основании опубликованной судом информации и находящемся в свободном доступе официального оценочного заключения. Она включает ознакомление с оценочным заключением по объекту, проверку указанной оценщиком рыночной стоимости, выявление индивидуальных особенностей, недостатков, анализ местоположения объекта. Зачастую находящаяся в свободном доступе информация не является полной и, зачастую, нуждается в проверке, дополнении и актуализации.

По желанию заказчика мы собираем дополнительную актуальную информацию по объекту (возможные расходы покупателя в процессе его эксплуатации, проверку и анализ документации, установление связанных с объектом правовых обременений). Окончательная стоимость экспертизы зависит от вида и размера объекта, а также от возможности получения информации по нему. Расходы, связанные с оплатой услуг третьих лиц для получения информации по объекту, оплачиваются заказчиком дополнительно.

Анализ позволяет сделать вывод о привлекательности данного объекта для заказчика. Результаты анализа оформляются в виде мнения эксперта, изложенного в письменной форме. 
Стоимость: от 49 EUR до 199 EUR. Транспортные расходы до здания суда и обратно оплачиваются отдельно.*)

Осмотр аукционного объекта

Осмотр объекта экспертом вместе с заказчиком или без него с фотографированием, составлением протокола осмотра в виде типового формуляра и устным обсуждением результатов осмотра. При этом следует иметь ввиду, что большинство объектов, выставленных на судебный аукцион, осмотреть можно только снаружи. 

Стоимость: только снаружи (по большинству аукционных объектов) - от 79,- EURснаружи и внутри - от 149,- EUR.  Окончательная стоимость зависит от вида, размера объекта и дополнительных услуг при осмотре (например, замер площадей, определение возможных повреждений, анализ состояния объекта и техники, видеосъемка и т.п.). Транспортные расходы оплачиваются отдельно.*)

Покупка на аукционе по нотариальной доверенности от покупателя

Покупка на аукционе по нотариальной доверенности от покупателя и дальнейшее оформление покупки, предоставление почтового адреса для поступления документации по объекту. Участие в аукционе от имени клиента-покупателя предполагает предварительное согласование с ним максимальной цены. 

Обращаем внимание, что доверенность на участие в аукционе должна быть заверена нотариусом. Текст доверенности - либо на немецком языке, либо на русском с заверенным переводом на немецкий язык. 

Стоимость: 0,1%, но не менее 495 EUR

В случае неудавшейся покупки (участвовали без покупателя, но не купили): 99 EUR за аукцион
Если здание суда расположено не в Галле или Лейпциге, транспортные расходы до здания суда и обратно оплачиваются отдельно.*) 

Сопровождение покупателя на судебном аукционе

Стоимость: 149 EUR
Транспортные расходы до здания суда и обратно оплачиваются отдельно.*)

Подробнее: Покупка недвижимости на судебном аукционе

Кредитование покупки недвижимости в Германии

Получение кредита на покупку недвижимости в Германии

Ипотечный кредитВы хотите купить недвижимость в Германии, но Вам не хватает собственного капитала или Вы хотите использовать кредитный потенциал для увеличения процента доходности на собственный капитал. Ипотечное кредитование в Германии очень распространено. В последнее время на рынке немецкой недвижимости наблюдается настоящий бум. В основном это связано с очень низкими процентными ставками по кредитам под залог недвижимости,  а также ростом арендной платы в Германии.

При рассмотрении вопроса финансирования недвижимости в Германии следует всегда помнить, что под банковской ипотекой имеется в виду кредит на покрытие непосредственно покупной стоимости объекта. Однако, кроме того, предстоят дополнительные расходы, связанные с приобретением (комиссия маклера, налог на приобретение недвижимости, работа нотариуса).

Факторы, влияющие на успех получения кредита в Германии

Условия получения ипотечного кредита в Германии частными лицами

Наши услуги и расценки для частных лиц

Получить кредит в Германии под покупку недвижимости могут как лица, постоянно проживающие в стране, так и проживающие за ее пределами. Успех и условия получения финансирования под покупку или строительство недвижимости зависят от многих факторов:

  • кредитной политики и типа банка;
  • самого объекта недвижимости (стоимости, местоположения, вида использования, состояния и т.д.);
  • кредитной репутации заемщика;
  • доход/заработная плата заемщика (достаточно ли денежных средств будет оставаться на жизнь после текущей выплаты основного долга и процентов; рассчитывается это путем сравнения месячного дохода с месячными расходами, включая предполагаемые выплаты по кредиту);
  • процента вкладываемого собственного капитала.

Условия получения ипотечного кредита в Германии частными лицами:

Подробнее: Кредитование покупки недвижимости в Германии

Наши услуги: покупка недвижимости в Германии, управление, оценка, анализ, консультации

Многоквартирный жилой домНаша компания стремится заслужить Ваше доверие своим профессионализмом, полнотой и качеством оказываемых услуг. Мы не просто пытаемся продать Вам какой-нибудь объект, а стремимся стать Вашим доверенным партнёром, на которого Вы можете положиться в осуществлении своей инвестиционной деятельности и представлении собственных интересов.

С этой целью мы стараемся оказать нашим клиентам полный спектр услуг.

Основные услуги, предоставляемые нашей компанией, можно условно разделить на четыре группы, более подробную информацию о которых Вы можете получить на соответствующих страницах сайта: 

haken-05Управление недвижимостью;

haken-05Составление и подача декларации о доходах от недвижимости в Германии;

haken-05Консультационные и информационные услуги;

haken-05Представление интересов клиентов;

haken-05Операции с недвижимым имуществом;

haken-05Оценка стоимости недвижимости;

haken-05Кредитование покупки недвижимости;

NotitzbuchДанное разделение оказываемых услуг на группы видится весьма условным, так как многие из них являются не только взаимосвязанными, но и представляют собой естественное дополнение и продолжение друг друга. Использованная классификация предназначена, прежде всего, для лучшего ознакомления клиентов со спектром предоставляемых нашей компанией услуг.

Мы постоянно стремимся совершенствовать качество, а также расширять перечень предоставляемых услуг, и всегда открыты для Ваших пожеланий и предложений.

InfoВажно: В связи с имеющими место случаями недобросовестного предпринимательства, распространёнными в сети интернет, включая предложения по покупке (аренде) недвижимости в Германии, мы считаем своим долгом обратить Ваше внимание на следующее:

    • во-первых, риэлторская деятельность на территории Германии (маклер по недвижимости – Immobilienmakler) является лицензируемой (Erlaubnispflicht gem. § 34c GewO)! Просите у своего потенциального партнёра предоставить сведения о выданной лицензии, а при заключении договора – её копию (при наличии сомнений в её подлинности – сделайте запрос в адрес выдавшей организации, в т.ч. по телефону);

Подробнее: Наши услуги: покупка недвижимости в Германии, управление, оценка, анализ, консультации

Консультации в Германии: недвижимость, инвестирование, открытие бизнеса

Своевременная, полная и достоверная информация - это залог успешности любого бизнеса!

Успехи наших клиентов - это и наши успехи. С нами Вы всегда можете рассчитывать на квалифицированные консультации, полноценную информацию и объективный анализ.

В рамках консультационного и информационного обслуживания наша компания предлагает своим клиентам следующие услуги:

Предоставление информации, необходимой для планирования инвестиционной и предпринимательской деятельности на территории Германии, в том числе:

  1. о правовом регулировании иностранных инвестиций;
  2. об организационно-правовых формах организации бизнеса, включая правовую, налоговую и учётную специфику;
  3. о процедуре регистрации бизнеса, включая необходимые формальности;
  4. о возможностях финансирования бизнеса, включая поддержку со стороны государственных и негосударственных организаций и структур (в т.ч. на создание новых рабочих мест или определённых направлений деятельности);
  5. о налоговой системе Германии, включая информацию по отдельным интересующим клиента налогам, иным платежам и прочим фискальным сборам;
  6. об особенностях бухгалтерского учёта и отчётности;
  7. о принятых в отрасли обычаях и практике делового оборота.

Консультирование осуществляется любым удобным для Вас способом: в нашем бюро в городе Галле (Halle/Saale), по телефону, по скайпу, по электронной почте. Стоимость консультации составляет 49,- EUR/час (расчет времени производится с 15-минутным тактом). При необходимости есть возможность привлечения сторонних специалистов, стоимость консультации которых оговаривается отдельно. Договориться о консультации Вы можете, связавшись с нами по телефону, скайпу или электронной почте.

2. Помощь в регистрации бизнеса, включая организацию и регистрацию отдельного юридического лица, филиала (представительства), объединения или иной организационно-правовой формы.

Подробнее: Консультации в Германии: недвижимость, инвестирование, открытие бизнеса

Операции с недвижимостью в Германии

Операции с недвижимостью в Германии

Наша компания предлагает полный спектр услуг по операциям с недвижимым имуществом в Германии:

покупка,

продажа,

сдача в аренду,

съём в аренду.

Если Вы уже успели ознакомиться с другими разделами нашего сайта, в которых изложено немало полезной информации по различным аспектам, связанным с инвестированием, выбором места и объекта недвижимости, способам её приобретения, а также предстоящими расходами и основами налогообложения, то Вы уже имеете представление о возможных вопросах, стоящих перед инвестором, и готовы к принятию инвестиционных решений.

Информация, представленная на нашем сайте, предназначена, прежде всего, для информирования потенциальных инвесторов. Кроме того, Вы всегда можете обратиться к нам за более полной информацией и исчерпывающими консультациями.

Принимая решение об инвестировании в недвижимость Германии, Вы найдёте в нашем лице не только компетентного специалиста, но и доверенного инвестиционного партнёра.

Покупка недвижимости в Германии

Сюда относятся услуги нашей компании, связанные с приобретением для клиентов выбранных ими объектов недвижимости (их состав и объём отличается в зависимости от конкретного способа покупки недвижимости).

Для осуществления Вами успешной покупки мы разработали уникальную систему, которая включает полный комплекс связанных с покупкой недвижимости услуг, причем Вы можете выбрать как полный пакет так и отдельные необходимые Вам услуги.

 Вы можете выбрать один из двух подходящих Вам вариантов совместной работы с нами:

Продажа недвижимости в Германии

Недвижимость не продается сама собой. Этот процесс требует больших затрат времени, профессиональных знаний, а также умения вести переговоры. Кроме того, что Вы как продавец несомненно заинтересованы в надежных покупателях и хорошей продажной цене, большое внимание следует уделять юридическим и культурным особенностям страны местонахождения недвижимости.

Поэтому продавая недвижимость в Германии без помощи профессионала, при этом не будучи хорошо осведомленным об особенностях этого процесса, подводных камнях и плохо владея немецким языком, Вы подвергаете себя большому риску. Даже в такой стране "орднунга", каковой является Германия, очень часто встречаются покупатели, которые умышленно или по незнанию могут подставить продавца и привести своими действиями к возникновению для него убытков.

Мы готовы поделиться с Вами своим опытом и оказать профессиональную поддержку в процессе продажи Вашей недвижимости в Германии.

Преимущества продажи недвижимости в Германии с помощью профессионального маклера:

  • хорошая продажная цена
  • надежный покупатель
  • экономия Вашего времени и нервов
  • снижение Вашего риска
  • профессиональная поддержка при проведении сделки.

За свои посреднические услуги, связанные с продажей недвижимости в Германии, маклер берет комиссию. Размер маклерской комиссии при продаже недвижимости является договорным и ориентируется на принятые на данном рынке особенности и практику. В Германии возможны следующие договоренности в отношении маклерской комиссии при продаже недвижимости:

  • маклерскую комиссиию оплачивает только покупатель;
  • маклерскую комиссию оплачивает только продавец;
  • маклерская комиссия делится между покупателем и продавцом.

Величина маклерской комисии при продаже недвижимости в Германии

Маклер может устанавливать величину своей комиссии (Maklerprovision) за услуги по продаже недвижимости в Германии по своему усмотрению. Законом она не регулируется и является договорной величиной. Как правило, величина устанавливаемой маклером комиссии ориентируется на сложившуюся на данном рынке в данном регионе практику и составляет от 3% до 6% от цены продажи плюс 19% налога на добавленную стоимость.

Дорога к заключению успешной сделки складывается из нескольких этапов и множества шагов. Весь процесс можно представить в виде трех больших этапов: подготовка поцесса продажи, поиск покупателя недвижимости и проведение сделки купли-продажи.

На нашем сайте мы предлагаем Вам пошагово ознакомиться с процессом продажи недвижимости в Германии, воспользоваться нашим опытом в случае, если Вы склонны заниматься этим самостоятельно, или обратившись к нам за помощью в этом вопросе.

 

Сдача недвижимости в аренду в Германии

Данную услугу мы предлагаем клиентам как в рамках заключаемого договора на управление недвижимостью (см. также "Управление недвижимостью"), так и на единовременной основе в рамках маклерского договора на сдачу недвижимости в аренду. Кроме прочего она предполагает:

  • размещение информации о предназначенном для аренды объекте в информационных базах данных (в т.ч. в средствах массовой информации, а также иные формы рекламы);
  • осуществление телекоммуникационных контактов с потенциальными арендаторами (телефон, факс, e-mail) до момента заключения договора аренды и приёмки-передачи объекта недвижимости;
  • демонстрация (показ) объекта аренды потенциальным арендаторам;
  • сбор имеющейся информации о финансовой благонадёжности арендатора, с которым предполагается заключать договор аренды;
  • заключение с арендатором подготовленного нами договора аренды от имени и по поручению собственника, выступающего в роли арендодателя;
  • надлежащее оформление приёмки-передачи помещений арендатору, включая составление необходимых актов и протоколов.

Следует отметить, что в случае, если данная услуга оказывается на единовременной основе, дальнейшие отношения с арендаторами осуществляются арендодателем самостоятельно (либо непосредственно, либо через своего представителя).

Съём недвижимости в аренду в Германии

Если Вы заинтересованы снять в аренду недвижимость на территории Германии, то Вы также можете к нам обратиться. Это может быть как жилая, так и коммерческая недвижимость. Мы подберём объект в соответствии с Вашими потребностями и поможем уладить все необходимые формальности, связанные с заключением договора аренды и приёмкой помещений.