Понедельник, 19.11.2018
Вход на сайт

Мы в социальных сетях:Facebook_logo FacebookVKontakte_logoВКонтакте
Поделиться ссылкой:

Cоставление и подача налоговой декларации от управляющего вашей недвижимостью в Германии

Составление налоговой декларации в ГерманииВы налоговый нерезидент Германии и владеете здесь доходной недвижимостью? 

Не можете найти подходящего налогового консультанта для составления и подачи вашей налоговой декларации о доходах в Германии?

Налоговый консультант хочет гонорар за каждое действие, в том числе отдельно за ответы на запросы налогового органа? А управляющий недвижимостью в Германии хочет отдельный гонорар за подготовку и передачу документов налоговому консультанту? Как избежать лишних расходов?

Вы хотите, чтобы и управление, и налоговые вопросы находились в одних руках, и эти задачи решались комплексно?

Мы вам поможем составить и подать налоговую декларацию для владельцев недвижимости в Германии! 

  • Только у нас! Налоговая декларация от управляющего недвижимостью 
  • даже для налоговых нерезидентов Германии
  • включая переписку с налоговым органом и проверку его решений
  • для владельцев квартир – фиксированная стоимость 
  • составлением декларации занимается наш специалист по налогам и финансам с российским и немецким образованием
  • более 6 лет опыт работы в Германии

Вот как мы решаем ваши проблемы, связанные с подачей декларации по доходам от недвижимости в Германии:

  • Первичные документы (счета, расчеты и пр.) обрабатываются и денежные операции (поступающие доходы и производимые расходы) заносятся в специальную базу для ведения бухгалтерского учета;
  • На основании документов, подтверждающих оплату покупной стоимости недвижимости и накладные расходы в связи с покупкой, определяются расходы на приобретение объекта недвижимости и рассчитывается его годовая
  • амортизация;
  • Если к моменту наступления законодательно установленного срока подачи деклараций некоторые нужные документы отсутствуют, мы подаем заявление о продлении срока подачи налоговых деклараций;
  • Если у объекта недвижимости более одного собственника, дополнительно делается расчет налогооблагаемого дохода по объекту недвижимости (Feststellungserklärung);
  • Составляются налоговые декларации по подоходному налогу для каждого из собственников объекта недвижимости (Einkommensteuererklärung);
  • Эти документы мы передаем в налоговый орган Германии в электронном виде, а вам высылаем копии для ознакомления. Ваша подпись и присутствие не требуются;
  • Осуществляется переписка с налоговым органом в случае запросов дополнительных документов или информации, а также проверок с его стороны;
  • После проверки расчетов и документов налоговый орган высылает на наш адрес решение с установленной суммой подоходного налога от сдачи недвижимости в аренду, которое мы пересылаем вам;
  • Оплата подоходного налога производится нами сос счета управления.

В чем уникальность нашей услуги по декларированию доходов от недвижимости в Германии, и какие выгоды вы получаете:

  • Только у нас уникальное предложение: подготовка декларации по подоходному налогу для владельцев недвижимости в Германии, в том числе налоговых нерезидентов Германии, непосредственно от управляющего недвижимостью!
  • Качество: составлением декларации занимается наш специалист широкого профиля по налогам и финансам с российским и немецким образованием, имеющий опыт работы и в области управления недвижимостью, и в области составления налоговых отчетов.
  • Минимизация затрат вашего времени: вы получаете профессиональное решение налоговых вопросов в дополнение к управлению недвижимости из одних рук. Тем самым вам не нужно искать отдельного налогового консультанта, контактировать по вопросам вашей недвижимости с разными фирмами, обеспечивать своевременную передачу документов для составления налоговой декларации налоговому консультанту, заботиться о своевременной оплате налога.
  • Персональный контакт и индивидуальный менеджер: За объектом недвижимости закрепляется персональный менеджер, который кроме прочего участвует в подготовке декларации и отвечает за коммуникацию с налоговым органом; он постоянно с вами на связи, в том числе по WhatsApp или Viber.
  • Комплексная объективная информация из одних рук: Мы получаем и обрабатываем всю информацию и документы по объекту от домоуправления, арендаторов, сторонних организаций, налоговых органов и вас, поэтому видим картину в целом и можем предоставить вам комплексную объективную информацию. Вы избегаете проблемы «человеческого фактора», когда один не сделал или сделал не вовремя, поскольку не получил информацию от другого. Гораздо лучше, когда все в одних руках.
  • Вы не переплачиваете: Стоимость наших услуг невысока, налоговый консультант дороже. Особенно выгодно наше предложение владельцам доходных квартир, поскольку для них мы предлагаем фиксированную стоимость услуги. В то время как налоговый консультант считает свой гонорар за каждое «телодвижение» (ведение учета, составление деклараций, проверка расчетов налогового органа).
  • Кроме того, вы избегаете дополнительных расходов в связи с устранением передаточного звена, когда управляющий недвижимостью готовит и передает документы налоговому консультанту. В базовую услугу управляющего недвижимостью не входит обязанность готовить и передавать документы и информацию налоговому консультанту. Это должны делать либо вы (хорошо, если вы имеете на это время и понимаете, что от вас хочет налоговый консультант), либо управляющий за дополнительный гонорар.
  • Также вы избегаетет двойных расходов, поскольку и управляющий недвижимостью должен вести учет доходов и расходов, и налоговый консультант должен опять обрабатывать эти данные и документы для составления декларации. И тот, и другой учитывают эти временные затраты в своих гонорарах.
  • Минимизация ваших налоговых расходов: Благодаря профессиональному комплексному подходу (управление + декларации), наличию всей информации и индивидуальному подходу мы применяем все возможные налоговые вычеты и льготы, максимально учитываем ваши интересы . В результате - снижение налоговой нагрузки (например, за счет учета всех расходов, в том числе амортизации, использования фонда капитального ремонта дома и процентов по ипотеке).

 ImportentВажные замечания:

Исключения: Наличие между нами договора на управление вашей недвижимостью в Германии является обязательной предпосылкой для возможности оказания вам услуги по составлению и подаче декларации по подоходному налогу. Об этом подробнее здесь.

А нужно ли вообще подавать налоговую декларацию налоговым нерезидентам? Решать вам. Вот несколько аргументов «за»:

  • Вероятность того, что налоговый орган о вас не вспомнит, если вы купили недвижимость в Германии и сдаете ее в аренду, мала. Есть как минимум две точки соприкосновения с налоговым органом, когда он получает информацию о вас и вашей недвижимости от оформляющего сделку нотариуса – покупка и продажа. При этом в договоре купли-продажи всегда указывается, сдана ли недвижимость на момент продажи в аренду или нет.
  • Не предоставляя своевременно налоговую декларацию о доходах от сдачи в аренду недвижимости, вы рискуете попасть на бОльшие расходы (см. пример ниже);
  • Штраф за не предоставление декларации по подоходному налогу;
  • При отсутствии декларации налоговый орган рассчитывает налогооблагаемую прибыль от объекта оценочным способом - исходя из предполагаемых доходов и расходов.  При этом не учитываются ваши возможные убытки и расходы в связи с временным простоем во время поиска нового арендатора, расходы на ремонты, проценты по выплачиваемой ипотеке и т.д.  Таким образом, результат подобного расчета, как правило, не в вашу пользу и превышает фактический доход, подлежащий налогообложению. 
  • Если у вас в какие-то годы убыток (например, из-за простоя или ремонта), и вы его задекларировали, то он уменьшает налогооблагаемую базу при наличии прибыли в следующих периодах. 

Пример полученной нашими клиентами выгоды от подачи налоговой декларации

Нашими услугами по составлению и подаче декларации по подоходному налогу пользуются различные категории владельцев недвижимости в Германии. Приводим пример результатов от подачи нами деклараций о доходах нашим клиентам из Киева, собственникам  доходной квартиры в Лейпциге.

Исходная ситуация:

Александр и Ольга из Киева владеют небольшой 1-комнатной квартирой в Лейпциге с 2013 года. С момента приобретения квартиры и до обращения к нам в 2018 году они не подавали налоговые декларации, следуя совету бывшего управляющего. Налоговый орган все эти годы представлял им оценочные расчеты налогооблагаемой прибыли в размере 4.000 евро, от которой считал и взимал подоходный налог. После  передачи управления квартирой нашей компании мы сделали правильный расчет налогооблагаемой базы, которая фактически составила 663 евро УБЫТКА в 2015 году и 608 евро УБЫТКА в 2016 году. Убыток образовался из-за временного простоя, не произведенной бывшим арендатором доплаты фактических коммунальных расходов и ремонтных работ в квартире.

Александр обратился в нашу компанию за консультацией о возможности исправить ситуацию, расторг договор с бывшим управляющим квартирой и заключил договор управления с нами.

Наши действия и результат: Мы подали возражения и декларации за эти годы в налоговый орган. Возражения были приняты в отношении 2015 и 2016 годов. За 2013 и 2014 год, к сожалению, уже ничего нельзя было сделать. После проверки поданных нами документов, налоговый орган признал наличие убытков, вернул заплаченный Александром подоходный налог за 2015 и 2016 годы в общей сумме 1.001 евро и учел рассчитанный нами убыток в счет уменьшения прибыли следующего налогового периода. 

Сумма заплаченного нам гонорара за составление деклараций составила соответственно 236 евро за 2015 год и 177 евро за 2016 год, т.е. всего 413 евро. Таким образом, сумма возвращенного, благодаря подаче нами деклараций, подоходного налога на 588 евро превысила наш гонорар за их составление. А заявленная нами и признанная налоговым органом сумма убытка уменьшит налогооблагаемую базу следующего года.

Стоимость услуг по составлению и подаче налоговых деклараций для собственников недвижимости в Германии

Стоимость наших услуг по составлению и подаче декларации о доходвх зависит от вида объекта недвижимости, количества его собственников, а также количества управляемых нами ваших объектов недвижимости.

Ниже приведены ценовые ориентиры, включая налог на добавленную стоимость (по состоянию на 01.11.2018):

Вид объекта недвижимости 
Особенность декларации  Цена, если у объекта один собственник   Доплата за каждого следующего собственника  
 Доходная квартира     Фиксированная цена 
Первая декларация  178,50 EUR 59,50 EUR
Последующие декларации 119,00 EUR 59,50 EUR
 Многоквартирный дом или коммерческая недвижимость     Фиксированная цена + % от годового оборота доходов или расходов в расчетном периоде, причем к расчету принимается наибольший оборот, но не менее минимального месячного базового гонорара управления 
Первая декларация 178,50 EUR + 1,5% от годового оборота, но не менее минимального месячного базового гонорара управления 59,50 EUR
Последующие декларации 119,00 EUR + 1,5% от годового оборота, но не менее минимального месячного базового гонорара управления 59,50 EUR
За каждую следующую квартиру     Фиксированная цена 
Первая декларация  119,00 EUR ------ *)
Последующие декларации  59,50 EUR ------ *)
За каждый следующий многоквартирный дом или объект коммерческой недвижимости    Фиксированная цена + % от годового оборота доходов или расходов в расчетном периоде, причем к расчету принимается наибольший оборот, но не менее минимального месячного базового гонорара управления 
Первая декларация 119,00 EUR + 1,5% от годового оборота, но не менее минимального месячного базового гонорара управления ------ *)
Последующие декларации 59,50 EUR + 1,5% от годового оборота, но не менее минимального месячного базового гонорара управления ------ *)

*) Если по всем объектам собственники одни и те же.

Если у вас убыток, может быть предоставлена скидка. За ведение процессов оспаривания решений налогового органа берется отдельный гонорар или, по согласованию с вами, привлекается адвокат.

Если вас заинтересовали наши услуги по налоговым декларациям для владельцев недвижимости в Германии, и вы хотели бы стать нашим клиентом, ознакомьтесь с нашими услугами по управлению недвижимостью, свяжитесь и задайте вопрос через контактный формуляр, напишите или позвоните. Наш специалист свяжется с вами и ответит на все вопросы.