Среда, 26.07.2017
Вход на сайт

Мы в социальных сетях:Facebook_logo FacebookVKontakte_logoВКонтакте
Поделиться ссылкой:

Налогообложение инвестиций в Германии

Foto-StНеобходимой стадией принятия инвестиционного решения является налоговое планирование. Наши специалисты готовы предоставить Вам всю необходимую информацию о налогах Германии, затрагивающих Вашу инвестиционную деятельность.

Налогообложение российских резидентов, осуществляющих инвестиции в Германию, регулируется “Соглашением между Российской Федерацией и Федеративной Республикой Германия об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество” от 29 мая 1996 года (в ред. Протокола от 15.10.2007 года).

На основании статьи 4 Соглашения под резидентом Российской Федерации следует понимать любое лицо, которое по законодательству Российской Федерации “подлежит в нем налогообложению на основе своего местожительства, своего постоянного местопребывания, места своей регистрации в качестве юридического лица, места нахождения своего руководящего органа или иного аналогичного критерия”.

В соответствии со статьей 22 данного Соглашения недвижимое имущество, расположенное в Германии и принадлежащее российским резидентам, облагается в Германии налогом на имущество (Grundsteuer nach GrStG).

Foto-FAДоходы от такого недвижимого имущества в соответствии со статьей 6 Соглашения и от его отчуждения (ст. 13 Соглашения) также подлежат обложению германскими налогами *.

На основании статьи 2, абзаца 3, пункта “b” Соглашения, а также в соответствии с действующим законодательством Германии, резиденты - физические лица уплачивают с полученных доходов подоходный налог (Einkommensteuer nach EStG) и налоговую надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag nach SolZG).

Подробнее: Налогообложение инвестиций в Германии

Налог на приобретение недвижимости в Германии

Налог на приобретение недвижимости в Германии (Grunderwerbsteuer)

GrEStGПорядок начисления и уплаты налога на приобретение недвижимости в Германии определяется законом Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Налог подлежит уплате в случае перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Германии (регистрации нового собственника).

Облагаемой базой является стоимость приобретаемой недвижимости.

Плательщик налога на приобретение недвижимости оговаривается в договоре купли-продажи. В подавляющем большинстве случаев им является покупатель (новый собственник).

InfoВажно: в соответствии с § 13 GrEStG обе стороны договора, по которому происходит переход собственности на недвижимое имущество, несут ответственность за уплату налога. Налоговые органы в первую очередь выставляют требование об уплате налога стороне, принявшей такое обязательство по договору (как правило, к покупателю). В случае неисполнения последним налогового требования, налоговые органы обращаются за погашением недоимки к другой стороне (в данном случае, к продавцу), у которой, в свою очередь, возникает право регрессного требования к стороне, принявшей на себя обязательства по уплате налога по договору.

Подробнее: Налог на приобретение недвижимости в Германии

Подоходный налог в Германии

Подоходный налог в Германии (Einkommensteuer)

в соответствии с Einkommensteuergesetz (EStG)

EStG-BuchФизические лица-владельцы недвижимости являются плательщиками подоходного налога в Германии, если они получают доход от сдачи недвижимого имущества в аренду (в пользование), а также от его отчуждения. Они могут как являться налоговыми резидентами Германии ("unbeschränkt einkommensteuerpflichtig" nach § 1 Abs. 1 EStG), так и не являться. В последнем случае их статус как налогоплательщиков носит ограниченный характер ("beschränkt einkommensteuerpflichtig" nach § 1 Abs. 4 EStG).

haken-05Foto-EStGДоходы от сдачи недвижимого имущества в аренду (в пользование) определяются в соответствии с § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 i.V.m § 21 EStG как "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung". Налогооблагаемый доход по ним определяется на основании § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG (для налоговых нерезидентов - § 50 Abs. 1 Satz 1) как разница между полученными за аренду (пользование) недвижимости платежами (Einnahmen) и произведёнными затратами (Werbungskosten). Перечень принимаемых к вычету расходов (Werbungskosten) регламентируется § 9 EStG. При этом они должны находится в непосредственной связи с деятельностью по сдаче недвижимости в аренду (пользование). К таким затратам, в частности, относятся амортизационные отчисления, начисленные проценты по использованным заёмным средствам (ссудам или банковским кредитам), расходы по управлению недвижимостью, налог на имущество, выплаты по страховым договорам, коммунальные платежи и другие расходы, не переложенные на арендаторов.

Подробнее: Подоходный налог в Германии

Налог на имущество в Германии

Налог на имущество в Германии (Grundsteuer)

представляет собой налог на недвижимое имущество, порядок начисления и взимания которого регламентирует закон Grundsteuergesetz (GrStG).

Foto-GrStПлательщиками налога являются зарегистрированные собственники недвижимого имущества (им присваивается индивидуальный налоговый номер). Начисление налога производится местными налоговыми органами.

Налоговой базой является специальным способом рассчитанная стоимость (Einheitswert), которая ниже рыночной стоимости недвижимости (Verkehrswert), и зависит от целого ряда факторов, таких как вид недвижимости, её возраст, оснащение и др.

Ставка налога не является единой для всей Германии и значительно различается по районам, т.к. органам местного самоуправления (Gemeinde) предоставлено право её ежегодного изменения (однако она не может быть ниже установленного законодательством минимума).

Foto-GrSt-2В среднем в крупных городах она составляет 1,6%-2,0% от Einheitswert и является выше, чем в окрестностях. В районах, особо пользующихся туристической привлекательностью и высоким спросом на недвижимость, ставка налога может быть выше средней в 1,5-2 раза (самая высокая ставка налога в Германии в 2010 году - до 6,3% - отмечена в районе Enzklösterle, но это представляет собой редкое исключение из правил).

Налог оплачивается ежеквартально по выставляемым инкассовым поручениям.

InfoВажно: если недвижимое имущество сдается в аренду, то подлежащий уплате налог на имущество перекладывается на арендаторов (пропорционально занимаемой ими площади)!

 

Налог на добавленную стоимость в Германии

Налог на добавленную стоимость в Германии (Umsatzsteuer)
в соответствии с Umsatzsteuergesetz (UStG)

Foto-UStКак и во многих Европейских странах, в Германии взимается налог на добавленную стоимость. Ставка налога установлена с 01.01.2007 в размере 19% (льготная ставка: 7%).

Порядок начисления и уплаты налога регламентируется законом Umsatzsteuergesetz (UStG). Определение объекта налогообложения имеет свою специфику в зависимости от вида деятельности и получаемого дохода (выручки). По операциям с недвижимостью, расположенной на территории Германии, начисление и уплата налога также регулируются данным законом.

Относительно наиболее распространённых операций с недвижимым имуществом, расположенным на территории Германии, действуют следующие правила:

  • обороты (выручка) от сдачи недвижимого имущества в аренду (пользование), в большинстве случаев, не облагаются налогом на добавленную стоимость в соответствии с § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG;
  • также в соответствии с § 4 Nr. 9a UStG не облагаются налогом на добавленную стоимость обороты (выручка) от продажи объектов недвижимости, облагаемых налогом на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer).

Что касается других операций с недвижимым имуществом, то оценка необходимости начисления и уплаты налога на добавленную стоимость (Umsatzsteuer) должна носить индивидуальный характер.