Среда, 20.09.2017
Вход на сайт

Мы в социальных сетях:Facebook_logo FacebookVKontakte_logoВКонтакте
Поделиться ссылкой:

Советы арендодателям недвижимости в Германии

Арендное право Германии кишит ловушками для арендодателей, например:

Иной раз несущественная ошибка может привести к значительным убыткам. В связи с эти арендодателю требуются хотя бы базовые знания на тему сдачи недвижимости в аренду в Германии, чтобы попытаться справиться с этим самостоятельно. Поэтому мы решили начать публиуацию советов арендодателям, основанных на нашем многолетнем опыте управления недвижимостью в Германии. В основном они будут касаться вопросов сдачи в аренду жилой недвижимости в Германии, поскольку эта область правовых взаимоотношений наиболее подвержена законодательному регулированию. Мы планируем рассматривать вопросы:

  • договора аренды недвижимости в Германии;
  • приемки-передачи объектов аренды;
  • расчета фактических коммунальных платежей арендатору;
  • поиска арендаторов.

Если Вы хотите минимизировать риск ошибок, связанных со сдачей недвижимости в аренду, не обладаете достаточными языковыми знаниями, не можете постоянно держать руку на пульсе в связи с занятостью или значительной территориальной удаленностью от объекта недвижимости, имеет смысл рассмотреть вариант передачи забот по управлению недвижимостью профессионалам. Мы предлагаем Вам наш опыт, знания и индивидуальный подход. Ознакомьтесь с нашими услугами по управлению недвижимости в Германии.

Подробнее: Советы арендодателям недвижимости в Германии

Продажа недвижимости в Германии

Вы хотите продать недвижимость в Германии?

Leipzig-Connewitz Вы можете продавать недвижимость сами или через профессионалов. Предлагаем воспользоваться для этого нашими советами. Если Вам нужна наша профессиональная помощь в этом вопросе, Вы найдете в нашем лице достойного партнера в качестве немецкого риэлтора и консультанта.

В ближайшее время на нашем сайте будут опубликованы полезные статьи, подробно описывающие шаги продавца недвижимости, приближающие Вас к успешной реализации запланированной продажи, с учетом особенностей немецкого рынка недвижимости. Следите за новостями в блоге.

1. Какой момент является наиболее благоприятным для продажи недвижимости в Германии?

В большинстве случае момент продажи недвижимости связан с личными обстоятельствами (переезд, развод и  т.д.). В этом случае выбирать не приходится. Но с экономической точки зрения желательно следовать циклам рынка недвижимости. Исходя из этого, продавать недвижимость всегда выгодно, когда цены на рынке достаточно высокие, а банковские проценты - низкие. Как раз такая ситуация наблюдается в Германии в настоящий момент. Сезонным влияниям немецкий рынок недвижимости подвержен лишь в незнчительной степени. настоящее затишье наступает, пожалуй, лишь в период рождественских праздников. Поэтому, если Вы планируете продавать свою жилую недвижимость в Германии, имеет смысл сделать это в этом году.

2. Хорошая подготовка к продаже поможет избежать ошибок

Подробнее: Продажа недвижимости в Германии

Доходы от вложений в недвижимость

CRW 6326К основным видам доходов от недвижимости можно отнести следующие:

В связи с тем, что доходы от последующей продажи недвижимости имеют малую прогнозируемость вследствие неопределённости будущих событий, их точное планирование не представляется возможным. Мы рекомендуем нашим клиентам исходить из консервативных прогнозов относительно будущих цен.

С одной стороны, небольшой рост цен на недвижимость в прошлые периоды (см. статью "Инвестиции в Европу: почему Германия?") обеспечивал защиту инвестированного капитала от инфляционного обесценивания, а с другой, он предполагает возможность дальнейшего ускорения ценовой динамики. В любом случае, мы не занимаемся ценовыми прогнозами и не пытаемся в чём-либо убедить наших клиентов, поэтому оценка доходов от будущей продажи недвижимости не входит ни в наши планы, ни в цели данной статьи. Планирование данных видов доходов основывается большей частью на индивидуальных ожиданиях и предположениях, которые каждый в праве делать самостоятельно.

Мы же со своей стороны хотели бы обратить Ваше внимание на следующие два аспекта:

  1. возможный подоходный налог (см. статью “Подоходный налог”), подлежащий начислению и уплате с полученного дохода, если срок до момента отчуждения объекта недвижимости менее 10 (десяти) лет или если деятельность по продаже недвижимости имеет характер предпринимательской и носит систематический характер;

    Подробнее: Доходы от вложений в недвижимость

Недвижимость в Германии - это надёжные инвестиции

Карта ГерманииЕвропейская недвижимость являлась и является привлекательной для широкого круга инвесторов со всего мира. Российские инвесторы также не являются исключением, рассчитывая на стабильность и сохранность инвестированного капитала.German flag

Наша компания, являясь лицензированным специалистом, предлагает своим клиентам полный спектр услуг по покупке и управлению недвижимостью в Германии.

Объекты недвижимости обладают высокой ценовой стабильностью и, поэтому, являются значительной составляющей диверсифицированного инвестиционного портфеля. Несмотря на финансовые кризисы и значительные потрясения на мировых финансовых рынках, инвестиции в немецкую недвижимость не только позволили сохранить инвестированный капитал, но и способствовали его приумножению как за счёт доходов от аренды, так и от стабильной ценовой динамики.

Вот несколько причин, почему покупку недвижимости в Германии можно считать надёжными инвестициями:

1. Сохранность капитала, вложенного в недвижимость

Preiseindex Wohneigentum 2003-2011Тяжёлый кризис, начавшийся на рынке ипотечного кредитования США, привёл к обвалу цен на недвижимость во многих развитых странах, а последовавший за ним кризис ликвидности, вызвавший череду банкротств, усугубил и без того тяжёлое положение на рынках капитала.

Даже в эти тяжёлые времена рынок недвижимости Германии показал отменную устойчивость. Стабильная ценовая динамика подтверждается ценовым индексом для находящейся в собственном пользовании жилой недвижимости, открыто публикуемым Союзом немецких ипотечных банков (источник: vdpResearch).

Подробнее: Недвижимость в Германии - это надёжные инвестиции

Расходы инвестора

CRW 6440 bВ данном разделе мы хотели бы изложить основные моменты, связанные с расходами, представление о которых должен иметь инвестор, планирующий приобретение недвижимости. Это является достаточно важным аспектом, поскольку только правильное и полное представление о затратах позволяет осуществлять успешное инвестиционное планирование. В то же время мы хотим подчеркнуть, что нижеприведённый перечень является обзорным и не может претендовать на исчерпывающую полноту.

Основные расходы можно условно разделить на три группы.

Nr-1Первая группа - это расходы, связанные с осуществлением инвестиционной деятельности как таковой. Они носят периодический характер, возникают ещё до момента приобретения недвижимости и не прекращаются в момент её отчуждения.

К первой группе можно отнести следующие виды расходов:

  1. Расходы на ведение банковского счёта, включая стоимость расчётных операции (оптимальным является открытие расчётного банковского счёта в немецком банке непосредственно инвестором, что не представляется возможным для граждан Российской Федерации без приезда в Германию; но для приобретения недвижимости есть также возможность открытия специального инвестиционного счёта доверительного управления по поручению и за счёт инвестора без его личного присутствия);

    Подробнее: Расходы инвестора

Инвестиции в недвижимость Германии

CRW 6405Немецкий рынок предлагает много возможностей для инвестирования, и мы рады предложить нашим клиентам большой выбор, ориентированный на любые потребности (от небольших квартир до недвижимости класса “люкс”, от небольших офисных помещений до крупных торговых центров).

Следует обратить внимание на такие объекты инвестирования, которые позволяют не только сохранить вложенный капитал, используя потенциальную возможность роста цен, но и осуществлять текущее получение дохода за счёт регулярных арендных платежей.

Без сомнения, принятие инвестиционных решений в сфере объектов недвижимости носит индивидуальный характер и зависит от выбора и предпочтений отдельных инвесторов. Однако, исходя из нашего опыта, мы рекомендуем своим клиентам осуществлять инвестиции в такие объекты, которые как минимум приносят доход, превышающий расходы, связанные с их содержанием и эксплуатацией. Наш принцип: “Недвижимость не должна обременять!”. Поэтому мы не просто приобретаем объекты по заказу клиентов, но и предоставляем анализ последующих затрат, а также предлагаем услуги по эффективному управлению недвижимостью.

Подробнее: Инвестиции в недвижимость Германии

Способы покупки недвижимости

CRW 6412Вопрос о способах приобретения недвижимости в Германии имеет свою специфику и может быть интересен не только инвесторам, впервые планирующим данный вид инвестиций, но и тем, кто ищет возможность совершения выгодных покупок.

В качестве основных способов покупки объектов недвижимости на территории Германии можно отметить следующие варианты приобретения:

1. По предложениям продавцов;

2. На судебных аукционах;

3. На банковских и иных аукционах.

Ниже мы немного подробнее опишем каждый их них.

Haken Gold1. Наиболее распространённым способом можно считать приобретение недвижимости по предложениям продавцов .

ZeitungПродавцы (или их уполномоченные представители) размещают объявления о продаже объектов в интернете, а также региональных печатных изданиях. Потенциальные покупатели (или их представители) вступают в контакт, осматривают объект, ведут переговоры, изучают документацию, участвуют в составлении и подписании договора купли-продажи, приёмке-передаче объекта.

Состояние рынка может быть оценено по количеству и качественному составу предлагаемых объектов, количеству продавцов, соотношению продажной цены объекта к его оценочной стоимости.

Достоинства:

Подробнее: Способы покупки недвижимости

Выбор объектов инвестирования

CRW 6402Как уже отмечалось ранее, выбор объектов инвестирования носит в значительной степени индивидуальный характер, ориентированный на предпочтения клиентов. Однако мы стараемся исходить из предпосылки, что вложения в недвижимость должны быть, прежде всего, хорошими инвестициями. Поэтому ниже мы хотели бы осветить несколько вопросов, касающихся выбора объектов для приобретения.

Для инвесторов, обладающих крупным инвестиционным капиталом, выбор объектов индивидуален и производится, исходя из нужд, целей и запросов конкретного клиента. В этом случае рекомендуется обратиться к нашим специалистам для индивидуальной консультации.

Для другой категории инвесторов, не имеющих в своём распоряжении крупных инвестиционных ресурсов, будут весьма полезны некоторые общие рекомендации, изложенные ниже.

Первым шагом для оценки собственной готовности и возможности инвестирования в любую иностранную недвижимость рекомендуется ответить для себя на четыре основных принципиальных вопроса:

Nr-1Первым вопросом при планировании инвестиций в недвижимость является определение цели. Вопрос: “С какой целью приобретается недвижимость?” является ключевым, поскольку, во-первых, это задаёт направление поиска объекта, во-вторых, определяет стоимостные и затратные категории объекта, и, наконец, именно достижение этой цели является мерой оценки эффективности инвестиций.

Nr-2Вторым вопросом является определение объёма инвестиций, которые инвестор планирует вложить в приобретение объекта недвижимости, а также установление временных рамок: сроки и периодичность инвестиций (единовременная или периодическая).

Подробнее: Выбор объектов инвестирования

Цены в крупнейших городах мира

Уровень цен

ZuerichРезультаты исследования уровня цен на 2012 год в 72 метрополиях крупнейшим швейцарским банком UBS показали, что самыми дорогими городами мира являются Осло, Цюрих и Токио. При этом сравнивались стоимости потребительских корзин из 122 товаров и услуг в этих городах.

Немецкие города тоже попали в список самых дорогих. По уровню цен Франкфурт оказался на 12 месте, Мюнхен – на 13, Берлин – лишь на 33.

По уровню цен Москва занимает в списке 40-е место, причем уровень цен в Цюрихе на 65% выше московских.

Уровень заработной платы

MuenchenКак правило, для самых дорогих городов характерен и достаточно высокий уровень заработной платы. Таким образом, несмотря на экстремально высокий уровень цен, даже жители Цюриха чувствуют себя неплохо, ведь зарабатывают они также больше всех в мире. Эта зависимость хорошо демонстрируется на примере Биг Мака. Так жителю Цюриха становится возможным приобрести Биг Мак после 13 минут рабочего времени, в то время как жителю Найроби потребуется для этого 84 минуты. Средний житель Франкфурта и Мюнхена должен надрываться для одного Биг Мака в среднем 15 минут, а Берлина – 16 минут.

Подробнее: Цены в крупнейших городах мира

Инвестиции в Германии - выбор региона и города

CRW 6401 bНемаловажную роль в принятии успешного инвестиционного решения играет выбор места расположения объекта недвижимости. При выборе места следует учитывать территориально-административное местонахождение объекта:

федеральную землю (Bundesland);

округ (Landkreis);

населённый пункт (Ort);

район (Bezirk).

DE-BundeslaenderВ Германии 16 федеральных земель, расположение которых на карте Германии представлено на рисунке справа. Они, в свою очередь, делятся на территориальные округа.

Без сомнения, выбор инвестора может носить сугубо индивидуальный характер, основывающийся исключительно на персональных предпочтениях (например, выбор недвижимости для собственного постоянного или временного проживания). В случае же, если приобретение недвижимости носит характер инвестиционных вложений, направленных на извлечение текущего дохода, мы рекомендуем более тщательно подойти к выбору территориального месторасположения объекта.

Подробнее: Инвестиции в Германии - выбор региона и города

Часто задаваемые Вопросы и Ответы (ЧАВО | FAQ)

Часто задаваемые Вопросы и Ответы (ЧАВО | FAQ)
о покупке недвижимости в Германии и оказываемых нашей компанией услугах

FAQДанный материал периодически обновляется и содержит наиболее часто встречающиеся вопросы наших клиентов, связанные с покупкой недвижимости в Германии, а также ответы на них. Вы можете добавлять собственные вопросы, воспользовавшись формой комментариев внизу страницы или задать персональный вопрос, используя нашу контактную форму.

Вопросы :

Нужно ли мне иметь банковский счёт в Германии для приобретения недвижимости и управления ею?

Как мне оплатить ваши услуги, если у меня нет банковского счёта в Германии? Могу ли я произвести оплату с помощью кредитной карты?

Как обеспечить защиту конфиденциальной информации?

Защита переписки по электронной почте (e-mail): как организовать и для чего это надо?

Как обеспечить защиту конфиденциальности при использовании звуковой и видеосвязи (VOIP)? Стоит ли использовать Skype для осуществления бизнес-коммуникации?

Предоставляете ли Вы услуги по заполнению и подаче в соответствующие органы налоговой декларации нерезидентами Германии? Какова стоимость данной услуги?

Подробнее: Часто задаваемые Вопросы и Ответы (ЧАВО | FAQ)