Как-то показывали сдаваемую в аренду 3-комнатную квартиру семейной паре с итальянской фамилией и легким акцентом. Как принято, квартира в аренду в Германии имеет стандартный ремонт: обои под покраску, белые стены, ламинат, двери, сантехника. После тщательного осмотра дама задает вопрос: "В целом понравилось. А нельзя ли поменять дверные ручки - на ручки золотого цвета" (на дверях были ручки с серебряным окрасом).
Такой вопрос многое говорит об арендаторе и его намерениях. Интуиция подсказывает арендодателю, что этому арендатору лучше отказать.
Часто к нам обращаются русскоговорящие клиенты, которые месяцами не могут снять квартиру в аренду в Германии. Не понимают, почему им отказывают.
Мы управляем и сдаем в аренду разнообразную недвижимость. В своей практике сталкиваемся с разными категориями арендаторов. И решили собрать для вас в одном месте основные возможные причины отказов со стороны арендодателей.
Какие основные причины приводят к отказу в сдаче квартире в аренду в Германии?
1. Недостаточный доход для оплаты квартиры
Арендодатель хочет минимизировать свои риски в связи с вероятностью неполной или нерегулярной оплаты за аренду. Он сопоставляет все ваши доходы (включая пособия, пенсии, стипендии и т.д) с расходами.
Определить просто: все ваши доходы (включая пособия, пенсии, стипендии и т.д.) минус среднестатистические расходы в расчете на крличество членов семьи (без учета аренды) и минус обязательства (алименты, потребительские кредиты и т.д.). Оставшаяся сумма должна покрывать арендную плату.
Если дохода нет, или он не достаточный, найдите того, кто за вас поручится (например, работающий родственник или ваш работодатель).
2. Плохая кредитная (платежная) репутация
Источником информации являются специализированные организации, например SHUFA, Creditreform, Mediafinanz. Или арендодатель может потребовать у вас самому запросить и предоставить подобную справку.
Отказ очень вероятен для того, кто в течение последних нескольких лет подавал на банкротство или имеет плохую репутацию в связи с неоплатой аренды.
3. Плохая справка от предыдущего арендодателя или ее отсутствие
Справку можно получить у предыдущего арендодателя при наличии намерения расторгнуть текущий договор аренды. Отзывы могут касаться не только поведения относительно оплаты аренды, но и наличия жалоб со стороны соседей, нарушения порядка проживания в доме или правил пользования квартирой.
Отсутствие справки воспринимается нормально, если вы до этого проживали в собственной квартире (доме), или если вы молодой человек, до недавнего времени проживавший с родителями или в общежитии. Прочие сказки, почему у человека этой справки нет, вызывают подозрение и повышенный риск отказа.
4. Нет собственного дохода, арендную плату перенимает социальная служба
Социальное пособие или пособие по безработице в качестве источников дохода типичны для Германии.
Однако при попытке снять хорошую квартиру они могут стать серьезным препятствием. Даже если служба занятости или другая социальная служба перенимают на себя арендную плату.
Не каждого арендодателя устраивает такой арендатор. Ничего личного, просто зачастую это затрудняет взыскание доплаты по коммунальным расходам или увеличение арендной платы.
5. Наличие домашних животных, шумных хобби
Да простят меня любители домашних животных, но с точки зрения арендодателя они являются источником шума, въедающегося в стены и пол запаха и повреждения квартиры.
Снять квартиру владельцам собак гораздо сложнее. Если у вас их больше одной – шанс минимальный. Наличие пернатых питомцев - аналогично. К кошкам арендодатели относятся более снисходительно.
Вероятность отказа в сдаче повышается при наличии шумного хобби (например, игре на музыкальных инструментах). Это может беспокоить соседей и особенно неприемлемо в доме, где проживают семьи с маленькими детьми.
6. Вид на жительство в Германии ограничен по сроку
Как правило, договор аренды в Германии заключается на срок минимум один год. Причина - минимизация риска простоя и расходов на поиск нового арендатора.
Поэтому человеку с видом на жительство (визой), истекающим в течение ближайших 12 месяцев, арендодатель склонен отказать.
7. Вы – частный предприниматель, не штатный служащий
Арендодатель хочет быть уверен, что вы в состоянии платить арендную плату. А частный предприниматель не имеет гарантированного дохода. В качестве подтверждения наличия дохода арендодатель может потребовать декларацию по подоходному налогу и выписку с банковского счета.
Второй причиной отказа может служить тот факт, что вы намерены использовать квартиру частично для своей коммерческой деятельности (например, как бюро). На это нужно согласие арендодателя.
8. Вы - иностранец и не владеете немецким языком
С точки зрения законодательства нет никакой разницы, иностранец арендатор или нет - все равны. Но для арендодателя важно иметь возможность нормально оперативного контакта, общения (по телефону, электронной почте или письменно). Важно, чтобы арендатор знал и уважал принятые в стране законы и моральные правила.
Учите немецкий язык, интегрируйтесь, уважайте особенности культуры – и препятствий не будет.
9. Другой желающий снять эту квартиру оказался шустрее.
Если по результатам осмотра квартира вам понравилась, не медлите! Скорее сообщите о вашем желании ее снять и представьте арендодателю все требуемые документы. Даже больше требуемых – для пущей убедительности. Более шустрые конкуренты имеют лучшие шансы.
Кроме готовности быстро подписать договор аренды важным является момент, с которого вы готовы снять квартиру. Если он намного дальше срока, с которого квартира готова к сдаче, предпочтут тех, кто готов въехать раньше.
10. Субъективная оценка
Вы просто чем-то не «зашли» арендодателю. Если он к тому же профессионал, у него особое чутье – он обращает внимание на детали и доверяет своей интуиции. Факторов много: внешность, запах, речь, подозрение в потенциальной стервозности или лжи.
Приведенные 10 причин смело могут взять себе на заметку и арендодатели в качестве краткого руководства по выбору арендатора.
